土地購入にかかる費用に関して徹底解説

土地購入時に考えなければならないお金のハナシ

土地購入は高額なうえに、さまざまな税金や諸費用がかかってくる特殊な買い物です。

もちろん専門家を仲介すれば、スムーズに購入までの工程は進めてくれるものの、「どこに何がかかっているのか」「ローンは何を組むべきなのか」などは、購入者であるあなた自身がある程度把握しておく必要があります。

住宅ローンに関して

住宅ローンは借りる人の収入や、借入先などの条件によって、最終的に返却する金額が大きく違ってきます。その為、住宅ローンを申し込む際は慎重に検討することが必要です。

住宅ローンで借りられる金額の目安は?

一般的に、住宅ローンの上限金額は「収入のおよそ6倍程度」が目安とされています。とは言え、実際には大きく異なることも珍しくありません。住宅ローンを考える場合、民間の銀行ローンや、フラット35、財形住宅融資など希望の借入先を検討しつつ、まずは実際の土地購入に先だって事前審査を受けておくと良いでしょう。

住宅ローンは金利によって種類も違う?

住宅ローンを検討する上で、返済金に直接影響する金利は絶対に無視できません。金利には、借入時から完済まで一定の利率を適用する「固定制」や、景気によって変わる「変動制」など、様々な種類がありますので、どれを選ぶのがベストなのか見極めることが肝要です。

住宅ローンの種類

住宅ローンには借入先や金利によって幾つもの種類が存在します。つまり、どのようなタイプの住宅ローンが自分に最適なのか、将来的な展望も含めて考えておくことは欠かせません。

銀行ローン

一般的に住宅ローンとして利用されることが最も多いものと言えば、民間の銀行が用意している銀行ローンです。銀行ローンには金利のタイプに応じて、変動金利型や固定金利選択型、全期間固定金利型などが代表例として挙げられます。

フラット35

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が共同運営している、いわば「半官半民」のローンです。フラット35は、最長35年の固定金利での借り入れが可能な他、銀行や信用金庫、保険会社など様々なところで取り扱われています。

財形型住宅融資

財形型住宅融資は特定の条件を満たした人だけが申し込める、5年固定金利タイプの公的ローンです。

返済計画は余裕を持って!

固定金利性だからといって、返済計画にトラブルが生じないとは限りません。病気や失業など様々な可能性も考慮した上で、余裕をもった返済計画を立てることが必須です。 年収から考えるローン 住宅ローンを申請する上で、年収は審査に大きな影響を与える重要なポイントです。

年収から考えるローン

住宅ローンを受ける最低条件は年収300万円?

一般的に、住宅ローンは年収300万円から受けられると言われています。尚、融資額は年収の5~10倍程度が多いとされていますが、これは職業や年齢など諸条件によって変わってくるので、まずは銀行などの金融機関に相談してみるようにしましょう。また、銀行によっては、支店ごとに融資ノルマを設けていたり、担当者や時期によって融資の難易度が変わったりすることもあるので、融資を断られたとしても、諦めることなくチャレンジすることが肝要です。

融資額が分かった後は物件探し

ある程度の融資額の目安を得られれば、次は実際の物件を検討します。物件探しには、不動産会社や住宅メーカー、ハウスメーカーなどを利用して、希望の間取りや予算(融資額)などとすり合わせながら具体的な物件を探していきましょう。物件探しの際は、周辺の住宅環境や駅の場所、店舗の数といった、実際の生活を送る上で大切なポイントを確認しておくことも重要です。

土地購入にかかる諸経費

土地購入を実際に行う上で、物件価格を含めた諸費用の合計額を事前に算出しておくことは不可欠です。

土地購入にかかる諸費用

土地や住宅の購入に必要となる諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。

  • ・仲介手数料
  • ・印紙税
  • ・登録免許税(所有権移転登記)
  • ・司法書士報酬

これら以外にも不動産取得税や、土地を担保としてローンを組む場合は抵当権設定費用などがかかる場合もあり、詳しく調べておくようにしましょう。

仲介手数料

不動産を購入する際に一番かかる「諸経費」はこちらです。
手数料がどれくらいなのかは不動産業者によって異なりますので、土地・建物の価格だけではなく、仲介手数料がどれくらいかかるのかも事前に必ずチェックしておきましょう。
不動産そのものが安いと思ったら実は手数料が物凄く高いので、結果的にそこまでお買い得な物件ではなかったというケースは決して珍しい話ではありません。

登記費用

不動産の購入は、いわば「権利の譲渡」でもあります。
土地・建物共に誰が持っているのか全て行政に届けなければならないものですが、それらの書類作成・登記は慣れていない人間にとってはハードルの高いものです。
それらを行ってもらう費用も見ておかなければなりません。
こちらは土地の所有権移転登記だけではなく、建物表題登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記など様々な登記があります。
これらは自分で行うことも可能ではあります。

測量費、表示登記費用

土地の境界線、敷地面積の確認を依頼すれば費用が発生します。
一口に「不動産の購入」と言っても、厳密には「どこからどこの土地の権利を譲渡してもらうのか」です。
そのため、細かい部分まで測量し、範囲を明確にしなければなりません。
そして所有権の保存登記、移転登記といった表示登記費用も派生します。
司法書士に依頼するケースが一般的です。

農地法が関わるもの

それまで農地として登録されていた土地の場合、農地法が絡みますので手続きが発生します。
市街化区域か、あるいは市街化調整区域かによっても異なります。
地図、登記謄本等が必要になるもので、自分自身でもできるものですが、その際にも数十万円はかかります。
こちらもまた、法律が絡んでいることなので無理に自分自身で行おうとするよりは、司法書士等に依頼した方が確実です。
但し、必ずしも司法書士に依頼しなければならないと定められているものではありません。

ローン手数料や印紙代

ローンの手数料や、それぞれ依頼する際の印紙代もかかります。
特にローンの手数料は思わぬ形で高額になるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
金融機関等によって異なりますし、不動産会社から紹介を受けている場合は多少のサービスがあるケースもあるだけに、出された額を見て驚くのではなく、事前にどれくらいになるのか必ず確認しておくべきです。
印紙代に関しては決して高額ではないのですが、必ずかかるお金という点ではこちらも覚えておいた方が良いでしょう。

建物も購入する場合はさらに費用がかかるかも?

土地だけでなく建物も合わせて購入すると、建物の価格に加えて消費税がかかったり、またその物件がきちんと暮らせる状態にする為の修繕費や工事費がかかったりすることもあります。

土地購入や物件購入にかかる費用でも住宅ローンでまかなえない場合がある?

住宅ローンは原則として、土地と建物に対して適用されます。言い換えれば、建物周辺の環境を整備する為の工事費や地鎮祭費用など、直接的に家を建てることに必要とみなされない費用に関しては、住宅ローンの利用が認められない場合もあるので、ある程度の手元資金を残しておかなければなりません。

土地購入にかかる税金の話

土地購入には莫大な金額が必要になるだけでなく、それに応じて税金も支払わなければなりません。一方で、国や地方自治体が土地購入や家づくりのサポートとして用意している助成金や、税控除の方法もあるので、合わせて知っておきましょう。

土地購入時の税金

土地購入にかかる税金は、まず「不動産取得税」と「固定資産税」があります。

  • ・不動産取得税……購入する土地と、その上に建てられる家屋の2つに対してかかります。ただし、土地と家屋に対する不動産取得税の算出方法はそれぞれ異なるので、注意が必要です。
  • ・固定資産税……固定資産税は、土地購入の後から毎年支払っていくことになる税金です。土地や家屋の所有者に対して課せられる税金であり、マンションなどの賃貸物件に暮らしている人では発生しません。また、固定資産税の税率は市町村によって異なる場合があります。

土地購入者への公的サポート

  • ・補助金各種……エコ住宅への補助金や耐震改修費などに対する補助金
  • ・減税……所得税や固定資産税の軽減
  • ・保険料軽減……火災保険料や地震保険料に関する優遇措置 不動産取得税 不動産取得税は、相続以外の方法で土地購入やマイホーム建築を考える上で、どうしても意識せざるを得ない地方税の一つです。そしてまた、不動産取得税には軽減措置が適用される場合や、非課税となる対象物件もありますので、合わせて検討するようにしてください。

納税額

不動産取得税の納税額は、基本的に「取得不動産の価格」に税率を乗算することで決定されます。〈取得不動産価格(課税標準額)×税率=不動産取得税〉尚、ここでいう「取得不動産価格」とは、家の購入費や建築費ではなく、「固定資産評価基準により評価・決定された価格」です。

納税方法

不動産取得税は、不動産の取得後しばらくしてから送付される、納税通知書に定められている金額や納期限に従って必要な額を納めなければなりません。納税通知書を使って税金の支払いができる機関としては、税務署や、銀行といった金融機関だけでなく、郵便局や指定のコンビニなども対象となっており、納税に際しての利便性は高いと言えるでしょう。

免税

不動産取得税では、土地購入費や家屋取得費が一定金額未満の場合、納税額が0円となることがあります。ただし、条件によっては金額が一定未満でも免税対象とならない場合もあり、注意が必要です。その他、軽減措置が適用される場合もあるので、まずは自分の条件が当てはまるのかどうか、地方自治体の窓口へ問い合わせてみることをおすすめします。 登録免許税登録免許税は、建物や土地購入の諸費用の1つとして、国へ納める税金です。

登録免許税とは?

土地を購入したり、家屋を建築したりする際には、通常、所有権に対する移転登記や保存登記などを行います。登録免許税とは、この変更や移転に対して国から課せられている税金です。また課税額は、不動産価格を基準として、土地や建物に応じた税率を用いて算出されるのが通常です。

土地・家屋の売買にかかる登録免許税と税率

登録免許税の場合、土地の登記に対するものか、建物の登記に対するものかで、それぞれ支払わなければならない税額(税率)が異なります。また、平成29年4月1日現在の法令では、土地の売買に関して、平成31年3月31日までに登記をする場合において、通常の税率よりもお得な軽減税率が適用されます。一方、居住用として使われる家屋(住宅)に関しては、軽減税率の適用には登記申請の際に必要書類などを添付することが必要です。尚、登記を完了した後で書類を用意したとしても、軽減税率の適用は受けられないので、注意しなければなりません。

土地探しの資金計画

土地探しや家づくりでは資金計画が重要です。そこで、資金計画を立てる上で注目すべきポイントについて知っておきましょう。

家の希望

まず、自分がどのような家を建てて、またはそこでどんな暮らしを送りたいのか、家に対する理想や希望についてしっかりと把握しておくことが必要です。また、ある程度のイメージが固まった後は、具体的にどれくらいの費用がかかるのか、ハウスメーカーなどと相談して実際の所を知っておくようにしてください。

必要な土地の広さ

理想の家を叶える為には、それに見合った規模の土地が不可欠です。もちろん、土地の大きさは、物件を建てる為の面積だけでなく、駐車場や庭など全てを含めたものでなければいけません。地域によって地価も変わるので、住みたい土地や通勤のしやすさを考慮することも大切です。

引っ越し費用などの諸費用

土地購入費や物件の建築費だけでなく、住環境を整える為の工事費や引っ越し費用、その他にも家具購入費など様々な諸費用がかかります。

支払い可能な頭金と住宅ローンの返済計画

キャッシュで用意する頭金が多いほど、住宅ローンの返済は楽になりますが、手元資金が0の状態で新生活を始めようとすることは危険です。用意できる頭金と、金利や借入額などのバランスを冷静に見極めておきましょう。

土地価格相場とは

土地購入費を正しく計算する為には、土地価格相場を理解しておく必要があります。

土地価格相場の決定要因は?

極論すれば、土地の価格は売り手と買い手の間で合意される金額が正解です。とは言え、実際には周辺環境や立地条件、都市計画など複数の要素を考慮しながら、土地価格の相場が決定されることが一般的です。また、売り手の気分や経済状況も、土地価格に影響します。土地所有者が「売りたい」と考えている時や「高く売れそうにない」と感じている時は、当然ながら地価も減少しますし、逆に「まだ高く売れそうだ」と思っているときは、地価も高止まりするでしょう。

不動産の鑑定評価法

不動産の価格評価に際しては、取引事例比較法と収益還元法が用いられます。取引事例比較法は、よく似た条件の土地取引事例を参考にする価格評価法で、収益還元法とは将来的な土地の価値を現在の価値へと換算する評価方法です。

土地価格算出法

土地価格(地価)は、目的によって算出方法が異なります。

  • ・公示地価(基準地価)
  • ・相続税路線価
  • ・固定資産税評価額
  • ・実勢価格

これらの内、まず土地購入に際して注目すべきは、国や都道府県が示す公示地価(基準地価)と、実際に取引されている土地価格(実勢価格)と言えるでしょう。ただし、後々の生活を考えれば、固定資産税評価額も無視することはできません。

土地先行融資とは

土地先行融資とは、不動産融資の1つであり、具体的には家を建築する前に「土地」を対象として融資を受けられることを指します。

土地先行融資のメリット

土地と家屋に対する費用の支払時期が異なる「注文住宅」では、土地と家屋を一緒に購入する「建売住宅」と違って、まず土地を取得する為の土地購入費が必要になります。しかし、住宅ローンは「家を建てる為の土地購入費」に含められるものの、その適用には「家の完成」を待たなければなりません。その為、土地先行融資は、ひとまず土地を購入する為の費用を捻出する金策として有効です。

また、土地先行融資は、住宅ローンにおいても控除対象となるので、その点もメリットと言えるでしょう。

土地先行融資の注意点

  • ・住宅ローンよりも金利が高い。
  • ・土地と家の名義人を一緒にしなければ住宅ローンの控除対象にならない。
  • ・金融機関によって取り扱いの有無や、商品内容に差がある。

土地探しからマイホーム、資金繰りで最もオススメなのは設計士のいる不動産仲介

設計事務所は土地と建物の条件から無料の間取り相談を受け付けてくれる会社もあります。また、土地も家も想像できるので当然、資金計画も明確になってきます。また、中古マンションや中古住宅を購入しリノベーションする計画の場合にも、リノベーション融資がどれだけ受けられるか?といったノウハウもあります。土地探しからマイホームを建てるといった方には最良のパートナーになります。

中古マンションや中古物件を購入しリノベーションをするといった場合もリノベーション融資の計画がたてられます。設計士がいる不動産仲介や不動産仲介ができる設計事務所はなぜ、資金計画までたててくれるのでしょうか?

理由は簡単。仲介手数料での収入が目的ではなく、家づくりによる支払いがメインの収入になるからです。最終的にお客様にしてもらいたいゴールが違うので、親切丁寧にしてくれるのです。とはいえ、予備知識は大切。土地探しを始めたばかりの方は土地探しセミナーへ行き、知識を蓄えておくことが重要です。

土地を探しはじめている、土地の候補が見つかっている方は、個別相談をオススメします。状況に合わせて、資金計画のための相談をどこにするかを考えてください。

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