土地を購入する際の注意点は?

場所・広さ・形状・値段だけで土地探しをしてはならない

そもそも、家を建てて良い土地と、家を建ててはならない土地とがあります。これは都市計画法で決まっていることなので、土地購入の目的が住宅建築だった場合、家を建てられる土地なのかどうかを事前に確認しておく必要があります。また、たとえ住宅建築が可能なエリアであったとしても、敷地内のどこにでも家を建てて良いというわけではありません。建物の高さや延床面積にも規制があります。さらに、住宅建設が目的の土地ならば、土地そのものの安全性を確認しておく必要もあるでしょう。地盤が軟弱な場合などは、家を建てる前に地盤固めでコストがかかる場合もあります。土地探しにおいては、面積や敷地の形状、価格だけではなく、他にもたくさんの事前チェック項目があることを理解しておきましょう。

家を建てて良いのは「市街化区域」のみ

都市計画法では、土地を「都市計画区域」と「都市計画区域外」の2つに分けています。さらに「都市計画区域」は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれます。

家を建てて良いのは、これらのうち「市街化区域」のみ。また、たとえ「市街化区域」であったとしても、「工業専用地域」に指定されている場所には、家を建てることができません。

敷地周辺の地盤の安全性を確認しておくこと

近年話題になっている、いわゆる欠陥住宅は、その欠陥の原因の70%が軟弱地盤にあると言われています。軟弱地盤の上に建てた家は、家自体に不具合が発生するだけではなく、地震等の災害時に、生活の安全性をも脅かす原因となるかも知れません。土地探しをする際には、以下の地盤チェックをしておくことをお勧めします。

水域の埋立地域ではないか

古地図や古い航空写真、土地登記簿などで確認できます。

周辺道路より敷地が低くないか

周辺道路より敷地が低い場合、その土地には水が溜まりやすいため、地盤が弱っている可能性があります。

盛土造成地ではないか

窪地や傾斜地に土を盛った土地の場合、地盤が軟弱な可能性があります。

雨のしみ込みが早くないか

雨のしみ込みが早い土地は、締め固めが不十分である可能性があります。

水が絡む地名でないか

川、浦、江、沼、沖、津、田など、水と関連する地名が付いている場所は、地盤が軟弱な可能性があります。「さんずい」の付く地名も同様です。

近隣住宅にヒビが入っていないか

近隣住宅の、特に基礎部分にヒビが入っている場合、地盤が軟弱な恐れがあります。

土地代以外にも土地関連で費用がかかることもある

土地を購入する際、土地自体の購入費用以外にもコストがかかる場合があります。可能性のある主な追加費用の例を見てみましょう。

地盤調査費用

軟弱地盤に家を建てる場合、事前に地盤補強のための工事費用が発生することがあります。

道路との高低差を埋める工事費用

道路と敷地との間に1mを超える高低差がある場合、土埋め等の工事費用がかかる場合があります。

インフラ整備費用

敷地に上下水道や電気、通信などのインフラ設備がひかれていない場合、新設のための工事費用が必要になる場合があります。

境界杭測定費用

隣接する敷地との間に境界杭がない場合、境界画定のための測定費用がかかる場合があります。

自治体の規制によって発生する追加工事費用

自治体の規制に合わせる付帯工事が必要となった場合、その費用を負担しなければならないことがあります。

販売図面を確認する際の主な注意点

土地の購入を検討する際、不動産屋さんで必ず見せられる土地の概要が販売図面。一般に、左側に図面が掲載されていて、右側に詳細な項目・数字が記載されています。

販売図面には様々な情報が記載されていますが、いずれの情報も大事なもの。中でも特に、以下の項目については必ず確認しておきましょう。

土地の形

旗竿地など、特殊な形でないかどうかを確認します。

私道負担

土地の中に道路の一部が入っている場合、ここに建物を建てることはできません。建蔽率にも影響するなど、重要な項目です。

地目

「宅地」になっているかどうか確認しましょう。「田」や「畑」の場合、「宅地」に変更しなければなりません。

建蔽率

土地面積に対する建物の占拠率の上限を、建蔽率と言います。100㎡の土地に対して建蔽率が50%だった場合、建物面積は50㎡が上限となります。

施設

上下水道が通っているかどうか、都市ガスかプロパンガスか等を確認します。インフラが整備されていない場合、のちに思わぬ費用がかかる可能性があるからです。

現況

現在、その土地が更地なのか、あるいは古民家等があるのがの情報を確認します。解体が必要な物件がある場合、解体費用として100~200万円ほどかかることになります。

各種法規制の中で家を建てなければならない

自分で購入した土地だからとは言え、自分の考えで自由に家を建てられるわけではありません。以下、家を建てる際の代表的な法規制を紹介します。

接道義務

幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地に家を建てることはできない、という規制。幅4m未満の道路に敷地が接する場合、一定距離を後退させて建物を建てなければなりません。

用途地域

専用住宅は、工業専用地域には建てることができません。

建蔽率

近隣との防火目的等により、敷地面積に対する建物の占拠面積率に規制が入ります。耐火建築等の場合は、建蔽率が緩和されることもあります。

高さに関する規制

日影規制など、建物の高さに関する規制が入る自治体があります。

壁面後退

敷地境界線と建物との間に、一定の間隔を置く規制のこと。隣接する建物間における日照、通風、防火などが目的です。風致地区などによく見られます。

道路斜線

建物の最高位と道路の反対側を斜線で結び、この斜線の範囲内に建物計画を収めるという規制。道路の日照や通風維持が目的です。

契約する際の注意点も覚えておくべき

不動産の購入を決めたからと言ってもまだまだそこでゴールではありません。
不動産の購入とは言わば「権利の譲渡」です。
他の買物のように、お金を支払って終わりではなく、法的な側面に則って権利の譲渡を進めていかなければなりませんが、当然そこには知っておくべきことがいくつかあります。
不動産の購入は慣れていないことが多い一方、不動産会社としても自分たちにとっては「常識」であるため、細かい部分までしっかりとレクチャーしてくれないケースもあります。
決して不動産会社の怠慢ということではなく、不動産会社としても「知らないとは思っていなかった」ことになりますので、後になって「言ってくれればよかったのに」ということも珍しくありません。
そのようなことにならないためにも、いくつか知っておくべきことがあります。

重要事項説明とは?

不動産を購入する際、仲介してくれた不動産会社から重要事項の説明があります。
登記事項、法令の制限やインフラ整備といった基本的なことから、契約の解除条項や損害賠償の規定など、細かい面まで重要事項説明書に従って説明してくれます。
購入者は記名押印をしながら話を聞きます。これは「聞いていなかった」「知らなかった」を防ぐための物です。

クーリングオフの発生条件

クーリングオフと言えば訪問販売に適用されるものです。
消費者保護という観点から、どのような事情であれ訪問販売を取り消すことができる契約なのですが、実は不動産の購入でもクーリングオフに適用されます。
それは「購入者宅」あるいは「喫茶店」など、不動産会社以外の場所で、且つ自分の意思で足を運んでいない場所での契約です。
この場合、法律的な解釈として「契約せざるを得ない状況に追い込まれていたかも」ということでクーリングオフが適用されます。
一方、自らの意思で不動産会社まで赴き、そこで契約した場合には「自分の意思での契約」になるのでクーリングオフの適用外です。

手付金のルール

契約時には手付金を支払うことが一般的ですが、引渡し前に買い手側から解約すると「解約手付」が発生してしまい、手付金は戻ってきません。
逆に売り手側から解約した場合には手付金の倍額を変換することになります。
そして売り手が不動産業者の場合、売買金額の20%以下が手付金の額になります。

ローンの審査に落ちた時

話が進んだものの、ローンの審査に落ちてしまった場合や、あるいはローンの審査が出る前に他の人が契約してしまった場合、ローン特約があります。
簡単に言えば「ローンに通らなかったら契約解除OK」というものです。
こちらに関してはトラブル回避という意味も含めて改めて確認しておきましょう。

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