土地探し。土地にかかる諸経費について

土地購入に必要なあらかじめ準備して考えなければならない費用

実際に土地を買って、マイホームを建てるとなると、さまざまな費用が発生してきます。しかもその諸費用は、一般的な住宅ローンではまかなってもらえない可能性もあるから要注意……・。そこで今回は土地の購入に際して必要となる「仲介手数料」など売買における諸費用について、大まかにまとめたいと思います。

土地の購入に関わる費用は土地と建物の値段の約5%

念願のマイホームを手に入れる。その場合、おおまかに分けて

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税(所有権移転登記)
  • 司法書士報酬

のお金がかかります。その他にも不動産取得税や土地を担保にお金を借り場合抵当権設定費用もかかりますが、大まかに分けてこの4つになります。

その中でも仲介手数料はしかも冒頭でも述べた通り、土地のお金、家のお金とは別に発生する諸費用は、住宅ローンでカバーしてもらえない可能性が高いです。頭金を用意する場合は、さらに大きなキャッシュが必要になってきます。初期の支払いゼロ円で、全額住宅ローンで家を買おうと思っている人は要注意ですね。

仲介手数料について

不動産仲介に支払う仲介手数料が挙げられます。不動産仲介は土地を売りたいという人と、買いたいという人をマッチングしてくれます。このマッチングの手数料を、買い手は仲介手数料として払わなければいけないのですね。この金額は大まかに、土地の値段の3%となります(正確には土地代金の3%+6万円+消費税)。仮に4000万円の土地なら126万円になります。新車1台分くらいの金額がかかります。

印紙税も必要

土地売買の契約、工事の請負の契約には、契約書に印紙を張り付ける必要があります。印紙は購入する土地の金額で変わりますが、2万円か6万円となっています。に不動産の評価額の2%が必要になり先ほどの4000万円の土地の場合は2万円です。

所有権移転に伴う登記、登録免許税

土地を買うとき、前オーナーから所有権を自分に移してもらう必要があります。その登録の費用(登録免許税)なども発生します。主に不動産の評価額の2%が必要になります。先ほどの4000万円の土地の評価額が2800万円の場合、その登録免許税は56万円です。これは贈与の場合も競売の土地を購入した場合も同様で、親の土地をもらった。ひょんなことからある土地をもらえることになったとなった場合も、2%かかります。タダで貰っても、出費があると理解してください。

司法書士報酬

登録の作業を行ってくれる司法書士に報酬として3〜5万円のお金を払わなければいけません。

つまり、4000万円の土地を購入しようと決断した時に、手元にだいたい200万円くらいが必要になります。手続費用や手数料になるので安くなることはありません。よく頭金無しで買える!といいますが、準備資金は必要になることをご理解いただければと思います。

その他いろいろと条件によって必要な費用が増える

土地だけでなく建物も一緒に買ったときは、建物の所有権を移し替えるための登録料も発生します。何であれ不動産を購入して自分の物にしようと思ったら、その登録時に幾つかの作業が発生し、その作業に費用が発生すると考えておきたいです。

まずは金額の全体像を把握する

今まで出してきた内容以外にも、土地によっては水道管の工事などが土地や建物以外の経費が必要になっる場合があります。準備しておかないと、思わぬ出費に泣きを見ることになってしまうかもしれません。

必要なお金については、できれば土地探しやマイホームづくりを始める前に把握しておいてほしいです。これらの情報は、自分だけの力で手に入れようと思うと、手間と時間がかかり、見逃してしまう可能性があります。そこで、おすすめなのは、不動産仲介などが行っている土地探しのためのセミナーです。セミナーはあくまで今この場で土地を購入することが目的ではないので、契約をしていなくても受けることができます。セミナーに参加すれば、用意されている情報を一度に手に入れることができるので、ぜひ活用してください。

また、実際に購入する土地が定まってきたら、個別相談で建物の概算や建てられる家の間取りや費用の相談をしてみるのも良いです。購入を決めてから足りない!となったら大変ですので。まずはセミナーに参加して、知識を増やす、次に相談に行って、失敗を防ぐ、というのが賢い土地探しのコツになります。

印紙税についての詳細

上記でも印紙税について少し詳細が記載されていますが、ここではさらにくわしく印紙税について説明していきたいと思います。印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書を交わすとき、契約書にかかる税金のことをいいます。契約書に記載された金額によって税額が決まるのですが、原則としては収入印紙を契約書に貼って、そこに印鑑を押して納税するという方法が一般的です。では、印紙税の税額についてさらに細かく見ていきたいと思います。

契約書に記載されている金額1万円未満であれば、「売買契約書」、「金銭消費貸借契約証書」は非課税となります。さらに細かく見ていきますと、「10万円以下は200円」、「50万円以下は400円」、「100万円以下は1000円」、「500万円以下は2000円」、「1000万円以下は1万円」、「5000万円以下は2万円」、「1億円以下は6万円」、「5億円以下は10万円」、「10億円以下は20万円」、「50億円以下は40万円」、「50億円超は60万円」となり、「金額の記載がない場合は200円」なってきます。

次に、「工事請負に関する契約書」に関してはさらに細かく印紙税が分けられています。契約書に記載されている金額1万円未満であれば非課税で、「100万円以下は200円」、「200万円以下は400円」、「300万円以下は1000円」、「500万円以下は2000円」、「1000万円以下は1万円」、「5000万円以下は2万円」、「1億円以下は6万円」、「5億円以下は10万円」、「10億円以下は20万円」、「50億円以下は40万円」、「50億円超は60万円」となり、上記と同じく「金額の記載がない場合は200円」となります。

消費税について

不動産会社から家を購入したり、実際に家を建てたりする場合には、原則的にその代金から消費税がかかってきます。土地に関しては税金がかかることはないのですが、建物に関しては税金がプラスしてかかってくるのです。平成26年4月1日に消費税額改正に伴い、それ以降の家の購入に関しては8%の消費税が加算されます。他には、不動産会社への仲介手数料も同じく8%の消費税が加算されてくるのです。なお、消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが販売している建物の場合に限って消費税はかかりません。

ちなみに、今のところ消費税や地方消費税の税率については、平成31年10月1日以降10%に引き上げることが決まっています。ただし、平成25年10月1日から平成31年3月31日までに請負契約に対する売買契約等が終わっている場合、平成31年10月1日以降に引き渡しを受けることが決まっている場合は、引き上げ前の消費税率となります。ですので、この契約に関しての仲介手数料についても引き上げ前の消費税率となるのです。

また、家の売り買いに関しての固定資産税や都市計画税の公租公課の精算が取引として行われます。この場合、建物分の公租公課の清算金は消費税の課税対象に含まれますので注意が必要となってきます。固定資産税や都市計画税を納める人は、あくまでも1月1日時点での所有者となりますので、たとえ1月1日以降に住宅が譲渡されたとしても税金を納める人が変わるということはありません。そこで、住宅を含む不動産の売買では、引き渡し日を基準として固定資産税や都市計画税を日割りで計算をします。一般的には売主と買主の間で行われることとなります。このような公租公課の清算金は、建物価格の一部となるのです。ということから、建物の消費税の負担が必要な場合には、買主から売主に支払われた公租公課の清算金も、譲渡対価に含めて消費税を計算することとなるのです。

登録免許税について

最後に、「登録免許税」についても少し説明しておきたいと思います。登録免許税とは、土地建物等に関わる登記をする際にかかる税金となります。所有権に関わる登記の場合には、その固定資産税評価額に所定の税率を乗せて税額を出していきます。抵当権の設定登記の場合の税額は、住宅ローンなどの借入額の所定の税率を乗せ、納税は登記を申請する際に行います。なお、建物が新築でまだ固定資産税評価額が決まっていない場合には、法務局所定の新築建物価格認定基準法を基に評価額を計算することになるのです。

  • 税額(土地や建物の場合)=固定資産税評価額×所定の税率
  • 税額(抵当権の場合)=債権額×所定の税率

上記が税額に関しての簡単な計算式となります。

また、税率軽減の特例があり、床面積50平方メートル以上の住宅にかかる登記の場合、住宅が所在する市区町村長の証明を受けた場合には登録免許税の軽減税率が適用となるのです。

もう一度言いますが、一般的に土地や建物を購入する際には、「不動産会社への仲介手数料」、「契約書に貼る印紙代」、「登録免許税」、「司法書士への報酬」など、物件や土地代金以外にこれらの費用が加算されてきます。例えば、2500万円の土地を購入した場合、一般平均として約120万円の費用が加算されますので、合計で約2620万円の総額となってくるのです。そのものの金額以上のお金がかかるということを忘れないようにしておきましょう。

土地購入の手続きと費用のまとめ

ここまでは、土地購入の際にかかる費用について記載してきました。ここからは、土地購入の手続きと費用について簡単にまとめていきたいと思いますので、これから土地や家を購入しようと考えている人の参考になればいいかと思います。それでは順を追って説明しています。

支払うお金の種類とスケジュールを把握しておく

土地や家を買う際、「土地の購入」、「家の建築」と2段階の手続きをしなければなりません。土地の購入に使える金額、家を建てるために使える金額というのを事前に決めておく必要があるのです。

購入の際の諸費用なんですが、「土地代金+家の工事費用」の6%~10%というのが一般的な目安となります。ただ、土地の条件や建築工事のスケジュール、住宅ローンの借り方などによってはこれよりも金額が多くなることもあります。

家全般の工事関係を全て請け負う工務店やハウスメーカーには、全体的なスケジュールや資金面など、家を建てるための全てに関して相談に乗ってくれる会社も存在します。まずはこれらの会社選びから始めるのも良い土地の購入方法の一つになるでしょう。

・必要な費用と支払いスケジュールの目安

土地購入の際に支払う費用

まず、売買契約にかかる費用として手付金がかかり、これは土地価格の5%~10%となります。

次に、引き渡し前にかかる費用として、購入物件の残高金分を支払わなければなりません。これは「物件価格-手付金-住宅ローン借入額」で計算された金額にプラス、土地の購入諸費用(土地価格の6%~10%)がかかります。

家を建築する際に支払う費用

ここでも様々な名目の金額を支払うことになります。

まず、見積作成時には地盤調査費用としていくらかの金額を支払うことになります。ただ、これに関しては任意となりますので、全ての人にかかる費用というわけではありません。

次に、工事請負契約時には工事契約金として、工事費用の約10%を支払うことになります。

そして、着工時には着工金として工事費用の約30%、上棟時には中間金として工事費用の約30%を工事中にも支払う費用があるのです。

工事が全て終了し、引き渡し前には建築費の残高金分と建物の登記費用などを最後に支払うこととなります。

引き渡し後に支払う費用

引き渡し後の費用というのは人それぞれになってくるのですが、引越し代や家具の購入費用などというのが一般的にかかってくる費用かと思われます。そして、引越し後には不動産取得税というのも支払わなければならない人がいるのですが、これに関しては物件によって異なるので全てというわけではありません。

購入後に支払い続ける費用

「住宅ローンの返済費用」、「家の所有者にかかる税金」、「メンテナンス費用」など

ちなみに、土地の売主から直接購入する場合は仲介手数料が不要になるため、購入諸費用の目安は上記より土地代金の3%程度安くなります。それと、上記とは支払うタイミングや金額にも多少の誤差が生じるため、あくまでも目安という形で把握しておいてほしいと思います。

それと、土地を購入してから家を建てる際、消費税に関しては「家の工事費用」にかかってきます。例えば、工事費用に1000万円かかるとした場合の消費税額は、「1000万円×8%=80万円」となり、工事費用の税込み価格は1080万円となります。このほかには、仲介手数料、ローン借入費用、司法書士報酬などにも消費税がかかります。

・売買契約時に支払う手付金について

売買契約時に支払う手付金というのは、売買代金の一部となる費用です。金額に関しては土地価格の10%が一般的となりますが、売主と買主間でパーセンテージが変わることもあります。それと、契約から引き渡しの間に買主側からのキャンセルの場合、支払った手付金は返ってきません。逆に、売主側からのキャンセルの場合は支払った手付金の2倍が返ってくることになります。契約時には手付金の他、印紙税や仲介手数料の半分を支払うことになるのですが、印紙税や仲介手数料に関しては上記でも説明しておりますのでそちらを参考にしてください。

次に、引き渡し直前に行われる残金決済に関しては、売買代金から手付金を引いた金額を売主に支払うのですが、これは売主の指定された口座に振り込むのが一般的な流れになります。このうち住宅ローンを借りて支払う分に関しては、金融機関から直接振り込んでもらうこともできます。その際、ローンを申し込む前に必ず伝えておかなければならなく、残高決済までにきちんと振り込んでもらえるのかという確認だけは絶対にしておかなければなりません。売主との話し合いにより、引き渡し前の所定の時期に、「中間金」として代金の一部を決められた期日に支払わなければならないケースもあります。

引き渡しまでに支払う購入諸費用のまとめ

家を建てる際には、様々な名目として支払わなければならないお金がたくさんあります。「印紙税」、「登記費用」、「ローン借入費用、「仲介手数料の半金」、「税金などの清算金」、といったものが家を購入し、無事に引き渡しされるまでに支払う諸費用となります。

これまでが土地購入にかかる諸経費になるのですが、ここから家を建てるとなったらさらに諸経費がかかってきます。上記でも簡単に説明しましたが、諸経費というのを甘く考えていたら後々痛い目に合うことになるのです。それにプラス引っ越し費用、家具や電化製品の購入、家のメンテナンスなどなど様々なお金がかかりますので、土地や家を購入する際はきちんとした計画をしておかなければならないということです。せっかく高いお金を出して買う土地や家ですので、後悔だけは絶対にしないようにしましょう。

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