不動産仲介業者からもらえる販売図面のチェックポイント

販売図面は詳細情報にヒミツが隠されている。

土地探しでスーモやアットホーム、ホームズなどで候補地を選び、資料請求したり、不動産仲介から販売図面をもらいます。この販売図面の見方がいまいちよくわからない。不動産系のサイトのどこを注意してみたら良いかがなんとなくしかわからない。ということがあると思います。この販売図面、イラストや写真がのっている部分と土地の詳細情報が書いてある部分に別れていますよね。

ここでは、一例を上げて、チェックポイントを上げたいと思います。

平面図

土地の項目からチェック

この販売図面の右側には、細かい文字で難解な用語がたくさん並んでいますね。一度、覚えてしまえば、それほど難しい内容が書いているわけではありません。逆に極めて重要な情報が書かれていると分かって、率先してチェックするようになるはず。特に注目したい情報として、赤枠で囲った「制限」と書かれた欄の、

  • ・建ぺい率
  • ・容積率
  • ・用途地域
  • ・高度地区
  • ・防火指定

建ぺい率は「その土地内で建物が建てられる面積」、容積率は「その土地内に建てられる建物の延べ床面積」です。

用途地区に第1種低層住宅専用地域と書かれています。用途地域はその地域がどのような目的の地域かを明らかにし、用途を制限するための条件になります。話を戻しまして、第1種低層住宅専用地域は、一番制限のキツイもので、簡単に言うと「住宅街」になります。閑静な住宅街に住みたい場合は、まずチェックするべきポイントですね。次に高度地区が第1種とあります。用途地域が第1種低層住宅専用地域の場合、10mもしくは12mという高さ制限がありますが、さらに建築物の高さを10mに制限し、頂点部分から隣地の境界線までの真北方向の水平距離に0.6を乗じて得たものに5mを加えたもの以下にしなければならないという制限があります。よく分かりませんね。第1種の場合は高い建物が建てられないという認識で大丈夫です。

つまり、用途地域と高度地区の2つで、自治体がこの土地を住宅地として利用してほしいと考えている。よほどのことがない限り、日当たりが悪いとか近くにパチンコ屋ができたということは無く、近隣も住宅として利用されていると考えられます。つづいて防火指定。火事による大規模災害を防ぐために、防火地域や準防火地域などの防火指定がされますが、準防火地域の場合、一定の大きさの建物は耐火建築物にしなければなりません。今回の土地の場合概ね10m以下の高さで容積率50㎡弱の家を建てることができる土地です。おそらく2階建ての家を考えている場合は木造建築で大丈夫ですが、3階建てを考えている場合は耐火建築物にしなければなりません。

次に備考欄に上水道については13mm管が敷地内に引き込まれていますとの記載があります。 13mm管では家族で生活できません。水不足でない時期でも水不足状態になってしまいます。 13mm管は水道の複数利用を想定しておらず、同時に利用した倍に極端に水量が減ります。洗濯機を回しながら食器を洗うことをあきらめてください。タンク式ではないトイレの場合、水量不足でうまく流れず、大惨事になる可能性も高いです。と言ったことになりかねません。思わぬ盲点ですね。水道局に確認する必要がありますが、今回の土地の場合買付書に水道管の口径を20mmにして欲しいと書く必要がありますね。(買付書については「諸条件の交渉に役立てる、買付書」を参考にしてください。)

このように詳細を見るだけで、その土地がどういう街並みを目指しているか?どのくらいの高さの家が建てられるか?他に注意すべきところはないか?ということがわかります。他にも細かく見るべきところはあります。接面道路が北東側ということは道路側が南に面していないから、リビング(大抵は南側)はプライバシー守れそうだなとか、現況に古家ありとあるから取り壊さないといけないな。など、チェックするところは多岐にわたります。こうした事を深く知るためにも、セミナー参加は非常に役立ちます。実際に候補地があるのであれば個別相談の方が良いですが、何が記載されているか?を知ってから土地を探すのと、知らないのとでは情報の受け取り方が全く違います。まずはセミナーに参加して、販売図面の見方をマスターすることをオススメします。

・容積率の基礎知識

ここからは、容積率についての説明をしていきたいと思います。まず容積率をわかりやすく説明しますと、「その土地に建設できる建物の延べ面積」を定めたものを言います。

延べ面積とは床面積の合計であり、2階建ての場合は1階と2階の床面積を合わせた合計を指します。例えば、土地の面積が120平方メートルで容積率が100%の場合、建設できる建物の床面積の合計は120平方メートルまでということです。

ちなみに、上記の条件のまま容積率が80%となれば、建設できる建物の床面積の合計は96平方メートルまでということになります。この容積率と建ぺい率というのは主にセットとなっており、「土地の建ぺい率50%・容積率100%」というように表記されていることが多いです。

といういことから、販売図面の建ぺい率と容積率を見れば、その土地にどのような建物が建設されるのかというのが大体わかりますし、土地に対する大事な目安ともなるのです。

・建ぺい率の基礎知識

建ぺい率についても簡単に説明しておきたいと思います。建ぺい率とは、土地面積に対する建設面積の割合のことをいい、真上から見た建物の面積で表されることになるのです。

一般的な2階建て住宅の場合、1階もしくは2階のうちの大きな方の面積と考えてもらえればわかりやすいかと思います。この建築面積が、土地に対してどれぐらい建てられているのかという割合が建ぺい率だということです。

例えば、建ぺい率が120%と指定された地域にある200平方メートルの土地には、建築面積が120平方メートルまでの建物しか建設ができないということになります。

・容積率が低いと、2階が小さくなる場合が多い

一戸建てが多く集まる住宅地では、建ぺい率と共に容積率も抑えられることが多いです。そこで、注意してほしいことに建ぺい率と容積率のバランスの悪い土地というものがあります。

一般的に、容積率は建ぺい率の2倍というのがバランスの良い比率だと言われており、「建ぺい率50%・容積率100%」というのが建売住宅で一番多い数値でもあるのです。しかし、稀に「建ぺい率50%・容積率80%」という建ぺい率と比べて容積率が低い土地が存在してくるのです。そうなった場合、2階建ての建物が建設しにくく、建てたとしても1階に比べて2階が小さい家になりがちです。昔からある住宅地にはこのような形式の住宅が多く、その大きな理由は建ぺい率に比べて容積率が低いということになるのです。

そこで、一戸建てが集まる住宅地の場合、「建ぺい率50%・容積率100%」が基本だということだけは頭に入れておいてほしいことでもあります。

・建ぺい率と容積率の違いによって建てられる家も変わる

建ぺい率の上限は、30%~80%の間で用途地域との組み合わせによって決められています。建設される建物の構造が法律で定められている「防火地域」や、決められた条件を満たしている角地では指定された建ぺい率の緩和措置があり、中には制限されない場合もあります。

同じく、容積率の上限も50%~1300%の間で用途地域との組み合わせによって決められています。しかし、建物の前にある道路の幅が12m未満の場合には、「道路の幅×0.4」または、「道路の幅×0.6」で求めた数値と、指定された容積率のどちらかの小さいほうの数値が適用されます。ちなみに、ここで表された「0.4」という数字は住居などで使われる用途地域であり、「0.6」に関してはそれ以外の用途地域ということになります。ですので、それに合わせた計算をしなければなりません。

それと、低層住宅地で多く見られるのが「建ぺい率50%・容積率100%」という土地です。これらの土地というのは一般的に2階建てまでの建物しか建てられないでしょう。さらに、高級住宅地などで多く見られる「建ぺい率30%・容積率60%」などの土地には、それなりに広い土地でなければ大きな建物を建てられないということになります。

そして、マンションの場合には容積率が大きければ大きいほど高層のマンションを建設することができます。商業地域などは「建ぺい率100%以上・容積率1000%以上」という土地が多く見受けられます。これぐらいのパーセンテージがあればかなり高い建物を建てることができますし、空き地を多く利用することによってそれ以上高い建物を建てることも可能なのです。

・建ぺい率と容積率以外に建築制限されるもの

建設する建物には、この建ぺい率と容積率の割合というものが大きく左右されてきます。しかし、建設できる建物の制限に関してはこの建ぺい率と容積率だけでは決してないのです。例えば、「道路」や「隣地」、「北側」などによる高さの制限の「斜線制限」や、低層住宅地で多く見受けられる「絶対高さの制限」、日照を住民からきちんと守る「日影規制」などが存在してきます。他には、自治体で内容が変わってくる「高度地区」の制限なども決められています。これらの建物の高さに関する制限と、建ぺい率や容積率の制限が組み合わされた結果、実際に建設ができる建物の大きさなどが決まってくるのです。ですので、指定された建ぺい率や容積率を決められたパーセンテージまで使えないことも中には出てきてしまうのです。

また、「斜線制限」により建物の上の部分を斜めにしないといけなかったり、最上階の天井部分が低くなってしまったりする場合もあります。しかし、一定規模以上の土地でそれなりに広く空き地を確保しておきたい場合などには、容積率や高さ制限の緩和措置があり、地域によっては30階以上といった大きなマンションを建てやすくなるケースもあったりするのです。

建ぺい率と容積率について

上記でも説明しているように、一戸建ての家を買うときは「建ぺい率」と「容積率」はしっかりと把握しておきたいところです。ちなみに、土地面積に対する建物全体の面積の割合のことを建ぺい率といい、例えば、200平方メートルの土地に建物全体の面積が真上から見て最大100平方メートルの建物であれば、その建ぺい率は50%ということになります。

そして、土地の面積に対する延床面積の割合のことを容積率といい、例えば200平方メートルの土地に2階建ての家があった場合、真上から見たときに1階部分が100平方メートル、2階部分も100平方メートルの合計200平方メートルだとします。その場合の容積率は100%ということになり、これが3階建てで、その3階部分も同じ100平方メートルならその建物の容積率は150%となります。

建ぺい率と容積率の制限について

建ぺい率の上限は、30%~80%の間で用途地域との組み合わせによって定められています。容積率の上限も、50%~1300%の間で用途地域との組み合わせによって決められています。これから家の購入や不動産投資を考えている人は、建ぺい率と容積率を必ず見るクセを付けましょう。

ちなみに、これらは全て販売図面に記載されていますので、いちいち不動産会社などに問い合わせる必要もありません。そもそも両方のパーセンテージが低いと、せっかく購入する土地が大きくてもその土地いっぱいに建物を建てることができなく、駐車場や倉庫などの設置ができなくなります。

一般的には「建ぺい率60%以上、容積率200%以上」が投資用物件に対して理想的なパーセンテージだと言われています。そこで、「建ぺい率50%以下、容積率100%以下」、といった物件も決して少なくはありません。立地が良くてすぐに借り手が見つかるような良い物件であれば特に何の問題もないでしょうが、古い物件の場合だといつか建て直すときに確実に問題点が発生してきます。それと、土地の価値が低くなるということも頭に入れておかなければならないでしょう。

建ぺい率と容積率がオーバーしている物件について

たまに目にする物件で、「建ぺい率オーバー」や「容積率オーバー」の投資用物件があります。その中でも「容積率オーバー」の物件が特に多く、例えば「容積率200%の100平方メートルの土地」に、「1階あたり100平方メートル3階建て」の家が実際に存在しているということです。これが2階建てまでであれば何の問題もないのですが、3階部分まで建ててしまっているということでオーバーしてしまっているということなのです。

建ぺい率オーバーと容積率オーバーの物件については、購入を考えているお客様に対して必ず伝えなければなりませんので、確実に販売図面には記載されている情報です。

自治体によって許容範囲は異なってきますが、大体の場合は「違法物件」という扱いとなります。ということは、融資の審査が厳しかったり、建物の増築時に審査が通らなかったりといった、予想していなかった事態に陥りやすくなってしまいます。

このような物件は格安で販売されていることが多く、格安の物件だからと簡単に買ってしまうと後で絶対に痛い目に遭います。そうなると多額の損失が考えられますので、後々に面倒なことが起きる可能性が高くなるということだけは頭に入れておかなければなりません。

用途地域ごとの容積率について

先ほども述べましたが、容積率は用途地域などの条件によって変わってきます。用途地域とは、都市計画法で定められた地域の区分のことを言います。都市の環境を守ったり、生活の利便性を考慮してその地域の建物の「用途」に制限を行う地域のことを言います。

それと、建築用途と区別するための制限でもあり、例えば住居や商業、工業といった街の特性に対して、土地の使い方や建物の構造などに規制が加えられるのです。この用途で区分された地域によって容積率が変わってくるということです。

建物のよって2つ以上の用途地域に敷地がまたがる場合があります。その場合、一戸建て住宅であれば、容積率は基準となる割合に対して割り振ります。例えば、住宅の敷地面積が165平方メートル未満の場合、敷地全体に敷地面積の最低限度が適用されます。敷地面積が100平方メートルと40平方メートルでまたがっていれば、100平方メートルの方を「第1種低層住居専用地域」とし、こちらの容積率を採用することとなるのです。

都市計画で決まる容積率について

容積率で建物の大きさが決まるため、地域ごとにその割合を定めています。お金持ちが多く住むような静かで暮らしやすい住宅街を作ったり、工場などがある工業地帯を指定したりするためには容積率が大きく関わってくるからです。

ちなみに、この都市計画法とは都市部に建てる建築などを規制する法律のことをいいます。ただ、「建築基準法」と非常に繋がりが強いものの、法律としては全くの別と考えていいです。例えば、建ぺい率や容積率は都市計画法で定められ、そこから建築基準法によって前にある道路の幅などに関係して制限がかけられるのです。ということから、都市計画法で定められた用途地域によって、建てられる建物の大きさが変わってくるということなのです。

これらを踏まえて、自分が住んでいる地域に希望の容積率の土地があるかの確認をすることが大切です。いきなり不動産屋などに行くと強引に事を運ぼうとする営業担当もいます。この建ぺい率と容積率の関係だけしっかり把握しておけば、間違った物件の購入をすることはまずないかと思われます。

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