効率的な土地探しとは

効率的に土地探しするなら「方法を学び、探し、最後に相談する」

土地を探すとなると、どうやって探しますか?恐らくインターネットで駅周辺の土地情報をチェックしたり、駅周辺の不動産屋を周ったりして情報収集をしますよね。希望の駅周辺に理想の土地がなければ、隣の駅、さらに隣の駅と探していくことと思います。こうした探し方は残念ながら、全員がやっています。皆と同じ方法では、人気のエリアで土地は見つかりません。どうすればいいのでしょうか?

その1:理想とする住環境を明らかにする

まずは自分の住みたい住環境を明らかにすることから始めてみてください。東京周辺、あるいは大阪周辺など人口が極度に密集するエリアには、似たような雰囲気の街がたくさんあります。
例えば商店街が充実した下町っぽい雰囲気の街と言えば、幾つもあります。1つの駅周辺に絞り込んで探すよりも、理想の暮らしや街の雰囲気を思い描いて、その条件を満たすエリアを幾つもリストアップしてから探した方が、土地情報が出てくる可能性が高まります。
ただ、こうした作業は自分だけでは大変。関東なら関東、関西なら関西と広域にわたって相談できるパートナーがいるととても便利です。そのためにも、一回土地探しセミナーに参加し、土地探しの仕方を学びましょう。いろいろな会社が様々な視点で土地探しセミナーを行っております。自分の探し方やライフスタイルにあった土地探しセミナーに出会ったら、そこに個別相談を申し込むのがよいでしょう。ほとんどのセミナーは無料セミナーとなっております。自分にあった土地を探し、理想のマイホームを手に入れるためにも、是非活用してください。

その2:販売図面をチェックし、下見に出かける

土地の情報が幾つか出てきたら、販売図面に問題点はないかチェックした上で、下見に出かけてみてください。販売図面に関する知識も最低限は持っておく必要があります。

不動産仲介業者からもらえる図面のチェックポイント

不動産仲介業者からもらえる図面のチェックポイント

複数エリアの土地探しを行う際に、広域の知識を持つ事業者をパートナーにすると良いとです。その担当者に、販売図面の見方を教わってもいいかもしれません。

どこで土地探しする?マイホームのための土地探し、徹底分析!

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下見に関してはできれば3回、朝、昼、晩と同じ場所に出かけてください。全ての下見に不動産仲介のスタッフに同行してもらう必要はありません。

下見の時間やチェックすべき周辺情報

下見の時間やチェックすべき周辺情報

その3:購入する前に建築士に相談をする

「この土地いいな」と思った場所が見つかったときは本当に問題ないのか、設計士などに相談したほうが良いです。

選んだ土地を相談しよう

選んだ土地を相談しよう

自分が見つけてきた土地には、素人では分からない地盤の問題があるかもしれません。お隣の擁壁に問題があるかもしれません。水道管の太さが足りずに、余計な追加工事費が発生するかもしれません。専門家にしか分からない点について、購入の前に相談をしておいた方が、後でトラブルに遭わずに済みます。
また、建築士に相談をすると、設計上のアイデアをもらえるというメリットもあります。日当たりを重視して少し値段的に高めの角地を買おうと予定していたとしましょう。しかし旗竿地も、設計の工夫で十分な日当たりが見込めると教えてもらえるかもしれません。予算的に安く土地が手に入れば、浮いた予算で自分の理想を形にした注文住宅を依頼できるかもしれません。

その4:その土地の相場を知ろう

気になる土地が見つかったら、その土地の相場がどれくらいなのか調べてみましょう。「素人に土地の値段なんてわかるわけない」と思われる人もいるかもしれませんが、その土地のおおよその相場であれば、一般の人でも比較的簡単に知ることは可能です。
その土地の相場は「路線価」と「公示価格」を調べることによって知ることができます。それぞれどのように調べればよいのか説明します。

公示価格の調べ方

毎年1回、3月の終わりくらいになると国土交通省から公示価格が発表されます。この公示価格とは、公正な土地取引や税金の算出の際に目安となる価格です。「国土交通省・地価公示価格」というワードで検索すれば、誰でも簡単にインターネットでその土地の公示価格を知ることができます。
公示価格を調べることによって、その土地の実売価格に近い数字を知ることはできますが、土地の形状や条件(どんな建物が建つのか、間口の広さ、不整形など)によっては実売価格と大きな差が出ることもあるという点には注意が必要です(高くなることも、安くなることもありえます)。

路線価の調べ方

贈与税や相続税を算定する時の基準として適用されるのが路線価です。この路線価を調べることによって、その道路に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額を知ることができます。路線価も、公示価格と同様にインターネットで「路線価」と検索することですぐに知ることが可能です。
自分が気になる土地の路線価を調べてみると、その土地に面した道路に、たとえば「360C」というような数字が記載されています。これは、その道路に面する土地の評価額が、1平方メートル当り36万円であることを表しています(数字の後のアルファベットは借地権の割合によって変わります)。
このとき注意したいのが、路線価は贈与税や相続税を算定するための土地の評価額であるので、この評価額がそのまま土地の売買価格にはならないということです。実際の土地の取引相場は路線価の80%か、それ以下になることがほとんどです。このケースでは、36万円×0.8=28.8万円がその土地の1平方メートルあたりの相場ということになります。

このように、公示価格や路線価を調べることによって、誰でも簡単にその土地のおおよその相場を知ることが可能です。公示価格や路線価がそのままその土地の実売価格となることは稀ですが、目安とするには十分です。
公示価格や路線価よりも大幅に安いor高いという場合には、その土地に何らかの事情があるのかもしれないというヒントにもなりますし、なによりも相場を知ることは土地を購入する際の大きな判断材料に成ります。

その5:都市計画区域や用途地域の種類も調べよう

各都道府県では、健全な都市計画のために、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」という3つに地域を分類しています。
このうち、市街化区域とは、各都道府県によって市街化することが推進されているエリアなので、問題なく家を建てることができます。しかし、市街化調整区域は、市街化を抑制する目的で定められたエリアなので、市街化調整区域にある土地では原則的には家を建てることができません(家を建てるためにはクリアしなければならない問題や条件が多いので、基本的には購入を避けるべきです)。
ですから、気になる土地が見つかった時は、まずその土地がある地域が市街化区域であるのか、市街化調整区域であるのかを調べるようにしましょう。都市計画区域はその土地の市町村がデータを公表しているはずなので、インターネットでも調べることができますし、役所に問い合わせることでも知ることができます。

都市計画区域について調べた後には、その土地の用途地域も調べてみましょう。用途地域とは、都市計画区域内の土地の利用目的を定めたもので、第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで全部で13もの種類があります(13種類のうち、工業専用地域以外には住宅を建設することが可能です)。
用途地域を知ることによって、建ぺい率(敷地面積に対する建築面積)や容積率(敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合)を知ることができるので、より具体的にどのような家が建てられるのかイメージしやすくなりますよ。

その6:地元に人への聞き込みも貴重な情報源

土地を購入するときには、その土地の地盤の特徴や自然災害(津波や高波、大雨や台風など)時に懸念される被害などにも考慮する必要があります。各自治体では防災マップを提供しているので、自然災害時にその土地にどのような被害が予想されるのかイメージしやすくなります。
おすすめの方法は、その地域に長年にわたって暮らしているような人に、さりげなく話を聞いてみることです。 「このあたりは大雨の時はどうなるのか?(近くの川が氾濫することはないか? 水はけが悪く住宅が浸水するようなことはあるのか?など)」や「昔から家があったような土地なのか?(以前は田んぼだったような土地の場合には、地盤沈下の心配があります)」など、不動産会社やハウスメーカーの担当者では、なかなか教えてくれないようなことでも、その地域に住む人からは意外と簡単に聞き出すことができるものですよ。

結論:トータルで面倒を見てくれるパートナーを探す

上述のようなステップを丁寧に踏んでいくと、それなりの時間と手間が掛かります。さらに土地探しで協力を求める不動産仲介、土地診断で助けてもらう設計事務所がばらばらだと、手間が余計に大きくなってしまいます。できればその両方を1カ所で済ませられるような場所を探してみてください。例えば候補として、設計事務所のフリーダムアーキテクトデザインがあります。同社は年間400棟以上の設計実績を誇る設計事務所。その設計事務所が注文住宅のための土地探しのために始めた不動産事業部が、「デザイン住宅の窓口」。設計事務所でありながら、不動産仲介部門を抱えている会社。家をたてるために始めた、新しい不動産仲介の形態となります。そうした会社を探して、土地探しから土地相談まで、お願いしてみるといいのですね。いきなり相談はしにくいという人は、無料セミナーに参加してみるという手もあります。上述したフリーダム・アーキテクト・デザインの場合は、『土地探しセミナー』を開催しています。土地探しのテクニックを学べるうえに、実際の土地探しをサポートしてもらえて、建築士に各種の相談も可能です。これから土地を探す人、あるいはすでに探している人も、参考にしてみてくださいね。

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