家を購入する際に大切な前建て不安

家を建てる際に重要な「前建て不安」

土地探しでは、土地を取り巻く現在の状況だけを見ると将来的に予想していない事態に見舞われる可能性があります。そのひとつが「自分の家の前に新しく建つ建物」。高い建物であれば日差しを遮って日当たりを悪くする可能性が。ここでは、将来的な不安要素を取り除くために事前に考えておきたい「前建て不安」についてまとめました。

前建て不安とは?

あまり聞き慣れない「前建て不安」という言葉は不動産の専門用語で、購入を検討している土地の周辺に将来どのような建物が建てられるのか予測を立てることを指します。

遊ばせている野原・空き地や月極駐車場が前にある場合、その状態が長く続くのであれば住環境に何の影響もないどころかむしろ住みやすいくらいでしょう。しかし、すぐに違う建物の建設をはじめやすい状態でもあります。もし高さのある建物や工場、商業施設が建つと生活が大きく変わる可能性があるため、土地を探す際には目の前の状態を確認して将来どう変化するのかよく考えることが必要です。

家の目の前に建物が建つことで生じるデメリット

高層マンションをはじめとした高さのある建物が建設された場合、日当たりや風通りなど、自然の恩恵を受けるのが難しくなります。家の中が暗くなったり、熱がこもりやすくなるため、暮らしの快適さが損なわれることに。電波も遮られやすくなるため、電波障害も起こりやすくなります。太陽光パネルを設置していた場合、光があたらなければ十分な発電ができません。高い建物が建つだけで、さまざまな支障が生まれるのです。

前建て不安の大きい土地とは?

更地

空き地がそのままの状態で長く放置される可能性は限りなく低いもの。周辺の土地が更地や空き地であれば光や風など何も遮るものがないため、住みやすいと思われがちですが、現在何もないということはビルや工場を新たに建設しやすいことの裏返しでもあります。近い将来、新たに建てられる可能性が非常に高いです。

月極駐車場・コインパーキング

将来的に何かの建物が建てられる可能性が高いのが、現在駐車場になっている土地。地主が何を建てようか検討中の場合、「土地は遊ばせるのではなく、有効活用したい」と考えた時に駐車場として土地を利用することが多いです。また新たにビルを建てるために建物を壊す必要がないため、工事をすぐに始められます。

目の前に何が建つのか予測する方法

用途地域を確認する

不動産のプロは前建てする土地がどの「用途地域」に定義されているかを確認して、将来どのような建物が経っていくかを予測しています。用途地域は大きく分類すると住居系・商業系・工業系の3種類。住居系は住宅環境を整備していくエリアに定められているため、一戸建てやマンションなどの住宅地が多く建設されていく傾向にあります。

ここで注意しなければならないのが、住居系の種類を確認しておくということです。住居系には「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」など全部で7種類もあります。第一種低層住居専用地域は2~3階建て以下の低層住宅の住環境を保護している地域であるため、高層マンションや大型の商業施設を建てることができません。家を建てた後で、騒音や日当たりの悪さに悩まされる心配が少ないため、家を建てるのに1番優れているのです。前建てをするエリアの用途地域を確認することで将来の街並みを予測できると言えます。

容積率や建ぺい率で予測できる

建ぺい率とは、敷地面積に対してどれだけの割合までなら建物に当てていいかを示す数字。所有している土地をめいっぱい使って建てることはできず、地域ごとの条例や用途地域などを組み合わせて数字が決まります。仮に建ぺい率が60%と決まっている場合、建てられるのは100平方メートルの敷地に最大60平方メートルの家。40平方メートル分は建物に使えません。

容積率とは、敷地面積に対する建築面積のこと。どれだけ床を広く取れるを決めるもので、50~1300%と土地によって大きな差があります。100より大きければ大きいほど敷地面積が広くなるため、容積率が高い場合は高層ビルやマンションが建てられます。例えば建ぺい率80%、容積率800%であれば10階以上の建物が建つ可能性が。また単純に土地が広ければ広い程高い建物を建てられるようになるので、複数の空き地を確保することでタワーマンションが建てやすくなります。

容積率を見ることで家の前に建つ建物に風通りを邪魔される可能性があるのか、建ぺい率を見ることで高層の建物が建つ可能性があるのかが判断可能です。

すでに購入した家の前に建物が建つ場合は?

現在住んでいる、あるいは購入が決まった家の前や周囲に突如高層マンションを建てる計画が浮上することは、誰の身にも起こりえます。実際ネット上では「家の前にマンションが建設されて驚いている」「諦めるしかないの?」という困惑の声が多く見つかりました。

予想していなかった建物が目の前に建ったとしても、地域の条例や容積率・建ぺい率などさまざまな条件にもとづいて建てられているため違法ではありません。そのため、どうにもできないのが実情です。

しかし「日照権の侵害」という不利益を被った場合に、損害として扱われたケースも過去にはある様子。

また高層マンションや大型施設などの建設を行う場合は、建設会社は地域住民を対象に説明会を開催します。参加して不明点や率直な気持ちを伝えておけば、フォローに繋がる可能性もゼロではありません。

何の手も打てない状態、というわけではありませんが、確実に解決するための決定打に欠けるのも事実。最悪の場合、せっかく買った家を手放す選択を迫られるかもしれません。家を買う前から、周辺の将来的な様子を想定しておくのが最も効率的でしょう。

不安な方は土地探しのセミナーで情報収集しよう

土地を購入して家を建てた場合、何十年もの長期間住むことになるので周辺の環境が予想とは違う状態になっても引っ越しが難しくなります。そのため将来を見据えながら土地を選ぶことが大切です。

しかし、前建て不安を調べるためには行政庁やインターネットで情報を集める必要があります。土地の用途地域や容積率、建ぺい率もとに前建て不安が大きいかどうかを何の知識もない状態から自力で調べるのは難しいもの。

物件だけでなく土地についても詳しい不動産が行うセミナーに参加することで、不安は解消するでしょう。もし検討しているのが前建て不安の高い土地だったとしても、同じ希望条件に合った住みやすい土地をピックアップしてくれます。

家を建てる時に重要なことは、「ココ!」と決めた土地をおさえることではありません。理想とする暮らしを叶えることです。プロの力を借りて、何十年先も暮らしやすいエリアを見つけましょう。

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