古家付の土地探しの極意

古家付土地について知る

土地探しを行っていると、様々な土地が出てくることに驚かされる方も多いのではないでしょうか。 古家付の土地もその一つです。 築年数が古く、自分で済むのは難しいのではと思わざるを得ない古家付の土地は、立地等条件が良ければ購入を前向きに検討する方もいるかもしれませんが、古家付の土地を購入する際、どのような点に注意すべきなのかを踏まえておく必要があります。

古家付ってなに?

古家付土地とは古い家がついている土地を指します。

しかし「古家付」と言われてもピンと来ない方も多いのではないでしょうか。 言葉的に「古い家が付いている土地」だとは分かるかもしれません。 しかし、具体的に「古い家」とはどのくらい古いものなのでしょうか。 行政や不動産業界が明文化しているものではなく、一般的に築20年を過ぎた木造住宅を「古家付」と称するケースが多いです。 この基準は木造住宅の耐用年数が22年であることから、耐用年数に迫っていたり、あるいは既に耐用年数を超えているものを「古家」と呼び、そんな古家が付いている土地が「古家付土地」となります。

古家付土地にはどんなメリットがある?

耐用年数ギリギリ、あるいは既に耐用年数を過ぎている古い家が付いている土地には以下のようなメリットがあります。

耐用年数が過ぎても住めるから安上がり

基本的に古家付土地は新築物件付の土地と比べれば安いです。 建物部分の資産価値が低くなっていますので安くなります。 「耐用年数が過ぎている」と聞けばあまり良いイメージを抱けないかもしれませんが、世の中には築20年以上の一軒家は多数あります。 細かいことを気にしない人であれば、まだまだ問題なく住める家付きの土地を安く購入できる点は大きなメリットです。

イメージを掴みやすい

古家があることで、その土地での生活のイメージを描きやすい点もメリットです。 日当たりや建物と土地のバランスなど、図面からだけでは分からないことが分かります。 そのまま住むのであればすでに出来上がっている建物に住んだらどうなるのかをイメージすれば良いのですし、リフォームするのであれば建てられている古家のマイナスな部分を改良すれば良いだけです。

古家付土地のデメリットは?

一方でデメリットもあります。 メリットとデメリットの双方をよくチェックし、それぞれを比較した上で検討してみましょう。

建物を使わない場合は解体費用がかかります

古家に住むのではなく、リフォームや土地活用にと考えている場合、既に建てられている古家を解体しなければなりません。 当然、解体費用は自分で負担しなければなりませんので、古家付に住まない場合、古家付の土地は少々高くついてしまいますし、当然解体する時間もかかります。 解体工事期間は物件次第ですが一般的に一か月から二か月かかります。つまり、土地を購入してから一か月から二か月、まずは解体作業に時間を使わなければなりません。

また、解体する際には「建物滅失登記」と呼ばれる手続きが必要です。 決して難しい手続きではありませんが、自ら行う場合手間がかかります。

建物の中に何かある場合も

古家が古家「のみ」であれば解体費用だけで良いのですが、例えば何かが残されていた場合、それらの撤去費用も自分で捻出しなければなりません。 特に多いのが建物の解体中に地中から古い基礎が出てくるケースです。 古いコンクリート、浄化槽が見つかったことでさらに解体費用がかかることになります。 場合によっては不動産屋が費用を負担してくれるケースもありますが、自分で支払わなければならない場合、大きな出費になってしまいます。 もしもですが、エアコンが設置したままで、古い冷蔵庫まで残っている場合、リサイクル料金や運搬費用まで掛かります。

また、建物の床面積が80平米以上の物件を解体する場合には各都道府県に届け出を行う必要があります。

建設リサイクル法によって定められているものなので、必ず行わなければなりません。 手続きは難しいものではありませんが、申請が通るまでは解体作業を開始することができませんので時間がかかってしまいます。

リノベーションという選択肢も

古家をリノベーションするのも一つの方法です。 古家にそのまま住むとなれば不便も多々あることでしょう。 ですがリノベーションすることで少なくとも内装に関しては「古さ」を感じさせることもなく、便利な生活を送ることが可能です。

リノベーションにもメリット・デメリットがある

もちろんリノベーションにもメリットとデメリットがあります。 お伝えしたように築年数の古さを感じさせない便利な生活が可能になりますが、一方で時間もお金もかかります。

古家付はお得?損?

メリット・デメリット双方ある古家付土地ですが、特か損かは人それぞれです。 では、どのような人が得でどのような人が損なのか。その答えは以下になります。

古家付の土地がお得になる人

古家がまだまだ住める状態で、リフォームや解体作業をすることなく、そのまま住む方は古家付土地はお得です。 耐用年数が20年を超えていても全く問題ない木造建築家屋は珍しくありません。 決して「住んではならない」とルールで定められている訳ではありませんし、古家の状態が想像以上に良いからリフォームやリノベーションの予定を辞めてそのまま住んでいるケースもあります。 また、どうしてもその土地でなければならない場合、「得」とは言えませんが、古家付土地を前向きに検討してみるのも良いでしょう。 建物の状態云々ではなく、土地の条件が理想通りで多少予算をオーバーすることになるとしてもその土地が欲しいと思ったら古家付土地でも良いでしょう。 自らあれこれ行うのが苦ではない人も得です。

手続きや届け出も自ら行い、積極的にどうなるのか自分で考えたい人は古家付土地は魅力的です。 「古家をどうするのか」という点から、幅広い選択肢が待っています。

古家付の土地があまり得にならない人

リノベーションやリフォームをせざるを得ないような古くて不便な古家の場合、何もない土地を探した方が良いでしょう。 新築をと考えている人も同様です。初めから新築しか考えていない人は、古家がどれだけ良い状態だとしても処分しなければなりません。 ましてやその土地に対して「ここでなければならない」と強いこだわりがない場合、わざわざ古家付に固執する必要はありません。 基本的に自分であれこれ考えるのが面倒だと感じる人には向いていないでしょう。

まとめ

古家付土地についてメリットとデメリットを説明させていただきました。 良いと思う人もいれば、面倒・不便だと感じる人もいるはずです。 なぜ土地探しを行っているのか、その理由次第でメリットとデメリットが分かれますが、自分でもよく分からないという人はセミナー等に参加してみるのも良いかもしれません。 セミナーではそれまで知らなかったことを知れるだけではなく、自分が分からないことを直接質問することができます。 一般論としてではなく「自分はどうなのか」というを理解する上で専門家の意見はとてもありがたいものです。 いずれにせよ、古家付土地について「自分がどうしたいのか」「自分の理想に近いのか」を今一度考えてみると良いでしょう。