土地探しには地盤の強さも重要なポイント

地震や津波などの災害に強い土地を選ぼう

土地を購入する際の注意点として、自然災害を受けにくい土地を選ぶことが大切です。このページでは地震や液状化現象に強い土地、津波の被害を受けにくい土地の選び方を紹介しています。

地盤の強さを調査

地盤が固くなっている土地こそが、地震に強い土地です。地盤の固さを調べることによって、地震に強い土地を探すことができます。

N値で判断する

N値とは地盤の固さを表す単位です。N値は測定器が一定量沈むまでハンマーを上から落とした回数。つまり値が少ないほど、柔らかい土地であることが分かります。自治体によってN値が公表されている地域があるので、一度調べておきましょう。

事前に地盤を調べておく

できれば土地を購入する前に地盤調査をしておきたいものです。土地の売主が許可してくれればできますが、断られることがほとんど。なかには無料で調査してくれる不動産会社があるようですがケースとしては珍しく、あまり期待できません。

地震・津波・液状化に強い土地とは?

地震

地震がない地域を選べば地盤調査する必要はありませんが、地震大国である日本では現実的ではありません。地盤の固さは専門家でなくてもある程度は予測できるので、調査方法をご紹介します。

まず土地の地形です。土地の近くに池や川があれば地盤は弱くなります。以前はその土地が池や川の支流だった可能性も。長い間水にさらされていた土地は地盤が緩んでいるので避けましょう。田んぼに囲まれた土地も要注意。過去に地盤の下層に水が溜まっていた可能性があります。

地名の中に水に関係する字が使われていたら地盤が弱いとも言われています。日本では昔、池や沼であった地域や川の氾濫が繰り返されてきた土地に由来する地名が付けられることが多かったからです。例えば「沼」や「沢」、「谷」など。現在は埋め立てられているだけで、地盤が弱い地域かもしれません。

津波

東北地方太平洋沖地震により日本各地で津波による甚大な被害が出ました。津波により浸水した敷地の広さが560km2以上。沿岸部で高さ7m以上の波が観測されています。各地で津波を防止する建造物が建てられていますが、沿岸部は避けるべきでしょう。

津波が来ない土地を選ぶのが最善です。海から遠い土地を選びましょう。地方自治体で津波の被害を想定したハザードマップが用意されているはずです。わずか50cmの津波でも命の危険がありますし、建物に深刻な被害を与えるでしょう。

標高の高い地域であれば津波を防げます。過去に観測された最も高い津波が10mと言われいていますので、それ以上の標高があれば大丈夫でしょう。

ちなみに津波の被害にあってしまった土地は必ず暴落します。資産価値を落とさないためにも必ずチェックしておきたいポイントです。

液状化

本来土と水分が混ざり合い粘土状になっている土地。これが地震による揺れが原因で水分だけが地上に浮き出てくる現象です。津波の被害と同様、東北地方太平洋沖地震がきっかけで広く知られることになりました。実際の被害も深刻です。約2万7,000件の宅地で被害が出ています。

東北での地震が原因で関東地方でも液状化現象が多発しました。多かったのが利根川下流域や東京湾沿岸の埋め立て地。非常に広い範囲で被害が確認されています。

液状化についても各地方自治体で調査した液状化マップが確認できます。事前に確認して危険な土地を回避しましょう。

土地購入時には地盤調査を実施すべき?

宅地として土地を購入するならば、地盤調査は必須と考えたほうが良いでしょう。その理由は、考えるまでもありません。弱い地盤に建物を建てたら、建物が、ひいては建物に住んでいる家族が危険にさらされるからです。

極論ですが、プリンやゼリーのような地盤の上に家を建てたら、どんなに危険かをイメージできるでしょう。強風や雨の影響でも建物はグラグラとしてしまうかも知れません。あるいは地震の影響で、いとも簡単に建物はプリンの中へと沈んでいくでしょう(地盤沈下)。

安全な地盤は、安全な家を建てるための基本。安全な家には、家族の笑顔が訪れます。家族の幸せを維持していくためには地盤調査が必須である、と言っても決して過言ではありません。

地盤調査はいつ実施すれば良いのか

地盤調査を実施する時期は、土地購入の契約後のことが多いようです。「契約後に地盤調査をした結果、軟弱地盤だったと判明したらどうするの?」と思う方も多いと思いますが、その点は過剰に心配する必要はありません。なぜなら、そもそも宅地が多く存在するエリアでは、すでに周辺地盤の強さが概ね判明しているから。周辺エリアの地盤に問題がないにも関わらず、自分が購入する土地だけがピンポイントで軟弱地盤である確率は、極めて低いでしょう。

そうとは言え、安全を買うためには地盤調査を行なうべきです。実際に、わずか数メートルの差だけで地盤が大きく違う可能性もあるからです。契約前に売主が地盤調査を行なっている例も多く見られますが、万が一売主が地盤調査を行なっていない場合は、契約後でも構わないので、買主は地盤調査を行なうべきでしょう。

地盤調査の費用は誰が負担するのか

地盤調査にかかる費用の相場は、宅地の場合であれば一区画で5~6万円程度。実際に契約後に地盤調査を行なう場合、この費用を誰が負担するかという問題が生じます。加えて、もし軟弱地盤だった場合の地盤改良工事の費用についても、同様に費用負担の問題が生じます。

地盤調査費用や地盤改良工事費用について、少なくとも仲介業者が支払う道理はありません。仲介業者は、あくまでも仲介のみが仕事だからです。

よって、結論としては土地の売主、または買主のどちらがか支払うことになります。

■地盤改良費用の負担における過去の判例

「購入後に地盤改良が必要となる可能性がある」と明記した分譲住宅を購入した人が、購入後、実際に地盤調査をしたところ軟弱地盤であることが判明。地盤改良工事に252万円の費用がかかりました。

この事態に対し、買主は「売主における説明義務違反である」として、売主に対し工事費用を求めて民事提訴。売主は「パンフレットに明記していたこと」として、工事費用を支払う必要はないと真っ向から対立しました。

第一審では売主の主張が採用され、買主の請求が棄却。しかし第二審では判決が一転し、裁判所は「売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償として工事費用全額、および遅延損害金の支払い」を売主に命じました。

上記の判例は、あくまでも判例であり、法律で定められたものではありません。よって現状は、売主が払う例と買主が払う例とが混在しています。

ただし実質的には、判例は法律に似た効力を持つもの。この事案の影響かどうかは定かではありませんが、現在では地盤調査費用を売主が負担することが通例となっています。ただし、個別の事案においては買主が費用を負担することもあるので、その点だけは了承しておきましょう。

地盤調査の費用と方法

地盤調査の方法は、大きく分けて2種類あります。「スウェーデン式サウンディング試験」と「ボーリング試験」です。

■スウェーデン式サウンディング試験

主に2~3階建ての一戸建てを建てる際に行われる地盤調査方法。費用は宅地一区画あたりで5~6万円程度。地下10メートルほどまでの地盤を調査することができます。

■ボーリング試験

マンションやビルなどを建てる際に行われる地盤調査方法。費用は20~25万円程度。地中深くまでの地盤状況を調査することができます。

地盤調査にかかる期間

スウェーデン式サウンディング試験」にかかる期間は、およそ半日程度。地盤改良工事とは異なり、地盤調査自体は比較的早く終わります。

「ボーリング試験」にかかる期間は、約2~3日間。調査後の報告書作成や調査結果報告などの期間も含めると、約2週間かかると考えておいたほうが良いでしょう。

物件の規模が大規模で、より詳細な調査が必要となる場合には、最長で1ヶ月程度の期間を要することもあります。

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