諸条件の交渉に役立てる、買付書

不動産の買付書って何?

土地購入の前に、大抵の場合、買付書を出しますよね?買付書は売主に対して購入のための条件交渉を精細に行えることをご存じですか?とはいえ、普通の人にとって買付書はなかなかなじみのない書類。

有利な条件で話を進められる可能性が高くなる、不動産の買付書の利用方法の例をご紹介します。

買付書とは条件を提示して買付の意志を示す文書

買付け書に仮押さえや予約といったイメージを持っている方もいらっしゃると思いますが、本来買付書とは、土地を買いたいと希望する人が、土地を売りたいと思っている地主に対して、「この条件なら土地を購入します」と意志を示すための文書です。土地といっても売りに出ている状況はさまざまで、売買の際にはっきりとさせておくために活用することが出来ます。

本来購入前は売り手側の方が強い立場で、売るも売らないも売り手側の自由です。そこで購入できる証明と意思表示をしながら具体的に条件を提示することで、売主と買主が対等な立場での売買交渉ができます。うまく利用すれば、元値よりもお得に条件の良い土地を購入する手段にもなります。

これだけではわかりにくいので一例を出しましょう。不動産屋で提示された土地が、気に入ったとします。その販売図面には、「古家付きで土地の価格が5000万円」と書かれています。備考の欄を見ると、「現況内部に荷物あり」とも書かれています。要するに、売主の荷物が入ったままの古家が建っている状態の土地。

一般的に家を解体するとなると、かなりのコストが発生します。解体費が200万円だとして、もしも古家付きの土地を5000万円で購入した場合、実質5200万円で土地と家を買った計算になります。土地だけなら200万円も安いと思うと、もどかしい気持ちになりますよね。

解体費を家主が持ってくれれば買うという条件を出す

こうしたケースでこそ、買付書が役に立ちます。例えば「解体を地主が負担してくれるのであれば、その土地を5000万円で買う」といった条件を提示し、買付書にまとめて売主と交渉をするのです。あるいは家屋の価値も差し引いて、「何もない土地になったら4500万円で買う」といった条件交渉を買付書にまとめるのです。

もちろん、売主の方が立場が強い、引く手あまたの人気の土地である場合は、このような買付書を売主に受け入れられるとは限りません。

そういった時に買付書にローン審査も通過していることを記載することをお勧めします。「自分はこの土地を買う力がありますよ」と売主に伝えられます。買付け書に条件だけを書いているよりも「このひとはこの金額なら買えるんだ」と購入するチカラがある人が条件を出しているという印象になり、「であれば、やりましょう」という話になるのです。

買付け書の条件にOKを出した地主さん。その足でローン審査をしていたら、「時間がかかってこれ以上時間がかかるなら、もう売らない」となったり、「ローン審査が通らなかった」ということは実はよくあるのです。自分がほしいと思っている土地は他の人も欲しいと思っています。他の人が地主さんにもっと良い条件をだしてくることは当然あります。

買付書はさまざまな条件で使える

上述の例では、古家付きの土地について述べました。土地には土地の数だけさまざまな事情がありますから、売買の際に交渉に使えるポイントがいっぱい隠れています。擁壁が老朽化している、水道管の太さが13mmと細い、隣家に越境があるなど、本当にいろいろ……。こうした点を上手に価格交渉に使わずに、売主の条件に黙って従うだけでは、大きな損をしてしまうかもしれません。

買付書はどうやって書くの?

ただ、実際にどうやって買付書を書いていいのか、どのような点を使って、値段交渉を有利に進めていけばいいのかについては、なかなか分かりません。不動産仲介などにフォーマットがあり、こういうことが書けますよという説明はありますが、上述した古家付きはわかり易い内容なので、書きやすいですが、相手に誤解なく伝えるには知識が必要です。現在もう最有力候補がある場合は不動産仲介などに個別相談をすることをオススメします。またこの内容は土地?建物?とよくわからない場合は、設計士のいる不動産仲介に個別相談することをオススメします。まだ候補が無い、探している最中の方は不動産仲介や設計事務所が行っている無料セミナーなどに参加して、買付書についての詳しい内容を教えてもらうことからはじめてみましょう。

買付書で一つだけ気をつける点

条件交渉に非常に役立つ買付書ですが、ひとつ気をつけていただきたいことがあります。買付書の利用方法をキャンセルしにくい予約として利用している方やそう勧める業者の担当がいます。ただし、その使い方だけで利用してしまうと、要望があったり、よく話を聞いてみると、やってほしい事があった時などにやってもらえないかもしれない。という警戒心から二の足を踏んでしまうようになります。結果的に土地探しが長引いてしまいます。

確かに買付書は買主側の「これこれこういう条件なら買います」という条件交渉と売主側「この土地を買いたいと思っている人の予約整理」の意味合いのもので、契約書ではありません。キャンセルすることは可能です。ただし、前述しているように購入したいという意思表示に利用するのであって、「仮押さえ」や「探り」を入れるために行うものではないので、そういう使い方は土地探しの協力してくれている業者にも失礼ですし、繰り返すと購入意欲の低い人と思われて、アドバイスを受けられなくなるかもしれません。いよいよ購入に向けての最終段階の交渉に利用するつもりで買付書を利用するのが良いです。

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