ライフスタイルや住環境から理想のマイホームを建てる土地探し

ライフスタイルに合わせた土地探しが成功の第一歩

従来の土地を探しは、自分の住みたいエリアの最寄り駅から、できればその駅の徒歩圏内、無理でもバスで何分までといった方法で探すのが一般的です。仮に駅周辺に気に入った土地がなければ、今度は隣の駅、その隣の駅と、沿線上で探していく方法ですが、果たしてこの方法で本当に理想の土地は見つかるのでしょうか?答えはノーです。際限なく支払える財力や預貯金がある場合は別かもしれませんが、基本的に誰もが住みたがる人気の駅周辺に、希望する土地の情報は極めて少ないと考えてください。土地情報があっても予算が合わなかったり、土地の広さが合わなかったりで、なかなか理想の土地に巡り合える可能性は少ないと言えます。

では一体、理想の土地に出会うためにはどうすればいいのでしょうか?答えは駅名で探すのではなく、住環境で土地を探すという発想にあります。

まずは理想の住環境を明らかにして!

例えば周辺に大型ショッピングモールが充実し、何でもすべてが1カ所でそろう利便性があるところに住みたいと考えていた場合。東京都内で大型ショッピングモールがある豊洲に土地を探していたとしましょう。タワーマンションなどが林立しており、土地だけでも莫大な予算が必要になります。かといって、有楽町線の隣駅の辰巳や新木場では大型ショッピングモール至近とはなりません。従来の考え方だと、そもそもの大型ショッピングモールがあるところに住みたいと考えていたにもかかわらず、「豊洲」に目が行き、最初の「大型ショッピングモール」がすっぽり抜けてしまうのです。

似たような住環境を持つ土地を広域でリストアップする

本来の目的大型ショッピングモールのある街は、豊洲だけでなく、立川や船橋や新三郷などがあげられます。その上で第二の希望・第三の希望をより満たし、希望の家を建てられる土地を探すことが、理想のマイホームを建てるための成功の一歩となります。

このように関東なら関東、関西なら関西と、自分が住みたいエリアの中で、理想とする住環境を兼ね備えた街はどこなのかをリストアップすることが良いです。これにより候補となる土地の数が必然的に増えます。豊洲だけで土地を探す場合と比べて、理想の土地が見つかる可能性が高くなります。

広域で土地情報を一気に探してみる

豊洲、立川、船橋、新三郷などで土地探しをすると決めたら、自分の希望する家や土地の広さで考えてみるのも良いです。例えば豊洲の場合、土地55㎡の相場は7000万円ですが、立川だと倍の広さの110㎡で6000万円、船橋なら100㎡で5000万円、新三郷なら同じ広さで4000万円です。価格帯もいろいろ変わってきますので、土地の選択肢が一気に増えると分かるはずです。これはほかのページでも説明している「エリアずらし」による土地探しになります。

デメリットとして、「エリアずらし」による土地探しは、個人で街の情報を調べていくには作業量がおおいです。インターネットで土地情報を調べて、その土地を持っている不動産仲介を個別に当たっていく作業を考えただけでも、かなり大変です。

効率的に土地を探すためには、土地探しを手伝ってくれる不動産仲介を探して、相談してみるといいかもしれませんね。ただ、大手の不動産仲介で、営業所を関東全域、関西全域に持っているからっと言って、簡単に調べられるとは限らないので注意が必要です。大手の不動産仲介といえど営業所ごとに担当者が変わりますので、結局、別々の不動産仲介を頼っているときと同じような手間がかかります。そうならないためにも、エリアずらしの知識を持つ不動産仲介に相談することがベストです。

まずは土地探しのためのセミナーとくに「エリアずらし」の知識のあるセミナーに行くことをオススメします。

自分たちの理想の住環境から土地を探していくことこそ、住んだ後に「こんなはずじゃなかった」「妥協したんだからしょうがない」という事にならないのです。

セミナーに行く。土地探しに対して一見遠回りに見えますが、まず知識を得ることで効率的な土地探しが行えるようになり、理想のマイホームを手に入れる、失敗しない土地探しにつながるのです。

いま人気の高い港北区エリアの土地相場

ここからはピンポイントで土地相場について説明していきたいと思います。 ご紹介する場所は神奈川県横浜市港北区エリア。横浜は老若男女問わず人気の高い場所となるのですが、その中でもさらに人気があるとされている港北区エリアの土地相場は果たしてどれぐらいになるのでしょうか。

横浜市で一番人口が多い港北区

港北区は横浜市の北部に位置しており、横浜市で最も人口が多い区として知られています。以前は「神奈川区」だったのですが、今は分離して「港北区」となったのです。その後、区内の北部を「緑区」に分離して現在の区画になりました。

ちなみに、この「緑区」も現在は「青葉区」となっています。新幹線の開業当時は未開発の地域で、どちらかと言えば農業が盛んな街だったのですが、1980年代に大規模集合住宅を中心とした港北ニュータウン建設が進行するにつれて多くの人が移り住んできました。それが今の横浜市で一番多い区となっている最大の理由でもあるのです。

鉄道に関しては、東海道新幹線、JR横浜線、東急東横線、横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンラインと様々な路線が走っているにも人気の要因の一つ。道路に関しても第三京浜のインターチェンジが近くにあり、交通の便も問題がないといえます。ここ最近、首都高速と第三京浜が接続されますので、首都高速から港北エリアへのアクセスもさらに良くなり、さらに利便性が口上したともいえるでしょう。数年後には、東横線と相鉄線に乗り入れる鉄道網が整備され、さらに利便性に長けてくるのはまず間違いありません。東海道新幹線の新横浜駅には、横浜アリーナ、日産スタジアムなどがあって毎週のように様々なイベントが開催され、とても活気のある街でもあるのです。

農地もまだまだ残っている

先ほども言いましたが、港北区内の新横浜駅などの利便性が高い地域では、近代的な建造物や新興住宅地がたくさん建ってきており、東京都内に負けないぐらいの都会へと発展してきています。

しかし、北部に行くとまだまだ農地が残っており、横浜市内でも農業を行っている人が多い街へとなるのです。稲作、果樹が中心となりますが、田園風景も多く残る地域ともなります。ということから、港北区は都会と田園風景が一緒になっているギャップを感じる街ということなのです。広い土地を利用した店舗も非常に多く、車でアクセスしやすいショッピングモールなどの大型商業施設や商店も多く立ち並んでいます。

港北ニュータウンはまだまだ発展し続ける人気エリア

港北ニュータウンは、東京駅から25km圏内、横浜駅からは約15km圏内に位置する、横浜市都筑区内にある港北ニュータウン。現在もまだまだ開発が進められており、さらに進化していくのはまず間違いないエリアであります。

このエリアの特徴は、若いファミリー層が多く住んでいることではないでしょうか。平均年齢は全国的に見ても低いというのも大きな特徴です。2008年に「横浜市営地下鉄グリーンライン」が開通したことが人気を得た最大の理由かと思われます。

また、ショッピングスポットが続々と誕生し、今後もさらにショッピングモールのような商業施設が増えてくることでしょう。住環境、利便性、子育て環境などのバランスが取れた港北ニュータウンは、これからも多くの若いファミリー層が移り住んでくることが予想されます。ということから、土地相場に関してもまだまだ上昇してくるのは間違いないと言えます。

港北区エリアの土地相場は?

では、肝心の港北区エリアの土地相場について説明していきたいと思います。ちなみに、横浜市港北区の公示価格の平均は全国で52位(2016年現在)と全国的に見ても上位のランクとなります。前年に比べての上昇率は0.5%で、エリア内で言えば「菊名」が5%とかなり高い上昇率をたたき出しています。菊名から日吉、根岸公園、大倉山、日吉本町の順で上昇しています。では、具体的な数字も見ていきましょう。

【横浜市港北区の土地相場】

横浜市港北区の地価平均:35万7056円/㎡
横浜市港北区の坪単価平均:118万0353円/坪
横浜市港北区の地価上昇率:0.48%アップ
(2016年現在)

菊名の土地評価額は?

港北区の中で5%の上昇率と最も高かった菊名。その菊名の土地評価額についても見ていきたいと思います。

ちなみに菊名の現在の地価は、地価公示価格の平均が36万9333円/㎡、坪単価は122万0936円/坪、そして前年比は2.56%の上昇となっています。地価調査価格の平均が26万1250円/㎡、坪単価は86万3636円/坪、そして前年比は1.46%の上昇となりました。地下総平均は33万6076円/㎡、坪単価は111万0998円/坪、そして前年比は2.29%の上昇という結果となっています。(2017年現在)

菊名の最も高額地点は、「横浜市港北区菊名6-3-14」(46万4000円/㎡)で、最も低価格地点は、「横浜市鶴見区馬場1-19-26」(20万4000円/㎡)です。

菊名に関しては1983年(昭和58年)からのデータがあり、公示地価の最高値は135万0000円/㎡(1991年)、そして最安値は32万4125円/㎡(2012年)と、その差異は4.17倍ともなっているのです。基準地価の最高値は58万8000円/㎡(1988年)、最低値は23万7250円/㎡(2012年)で、その差異は2.48倍となりました。菊名の相続税評価額に関しては路線路が基になりますが、公示価格の8割が参考となります。

失敗しない土地購入のポイント

家を建てるにあたって、まず必要になってくるのが土地の購入となります。

この土地に関しても、実家の一部を借りて建てる人、元々相続していた土地を利用して建てる人などがいるかと思いますが、大体の人はマイホームを建てるために一緒に土地を購入する人がほとんどだと思われます。土地や家というのは人生の中でも最も大きい買い物となりますので、一度購入したら車や洋服のように何度も買い替えたりするものでは決してありません。

人生の中でも最も高い買い物となるため、土地購入に関してはそう簡単に決めれるというものでもないでしょう。そこで、土地を購入するポイントというものだけでも抑えておくと、自分の理想のマイホームにかなり近づくのではないでしょうか。ここでは、土地購入の資金計画のポイントをご紹介したいと思います。

土地購入のための資金計画をしっかりと練る

土地購入のための予算を考えるにあたって、途中で建物計画が中断にならないようにきちんとプランを立てておくことが重要になります。

とはいえ、土地購入のプラントはそう簡単にできるものでもありません。例えば、土地購入のためだけの住宅ローンと言うのは存在してきませんので、ひとまず貯金をして土地だけを購入したとします。その後、家を建てるための住宅ローンを組むこととなるのでしょう。その先、家族との人生を送っていくにつれて教育費や生活費などといった、急な物入りが生じてくることがしばしば出てきます。それにプラス住宅ローンの返済がありますので、負担が大きくなるのは目に見えています。結局、土地購入のために出した貯金がここで大きく響いてき、結果的に生活の質も下がってしまうのです。せっかくの「夢」のマイホームが「悪夢」になってしまっては何の意味もありません。

また、土地を購入したはいいが、その先の見通しが全く立たないのでそのまま更地状態にしておくと、課税評価額が高くなって「固定資産税」や「都市計画税」といった税金の負担にもなりかねません。ちなみに子供の教育費についてなのですが、子供一人あたりの平均で、幼稚園から大学まで全て公立だったとしても746万円、これが全て私立だとしたら2090万円かかるというデータが出ています。それにプラス塾や習い事なども出てきますので、家を建てる費用だけでは済まされないものでもあるのです。ということから、土地の購入からマイホームを建てるまでというのは、その分だけの資金を考えるのではなく、その先の家族などの生活面も全て考慮してやっと家が建つのです。そのためにはしっかりと資金計画を練らなければならないということです。

土地購入と住宅ローンについて

土地を選ぶ段階から計画を進めることで、土地の購入資金も併せてローンを組むことが可能となってきます。そもそも家を建てるために購入した土地となりますので、希望する家がきちんと建つことも確認し、建築計画を具体的にした上で購入すると安心ができます。

土地購入費も一緒にローンを組むことで、これまで貯金を切り崩さなくて済むので将来的にも計画を立てやすくもなります。気になる土地が見つかった際、ひとまずは住宅メーカーに建物プランを相談してみればいいかと思われます。資金計画などのアドバイスがもらえますので、現実的な見通しがとても見やすくなってきます。

優遇策を大いに活用して購入する

土地購入の資金調達にはローンを組むということが一番の基本となりますが、資金調達方法は貯蓄やローンの借り入れだけではないのです。もうご存知かと思われますが、近年はマイホームを建てるための優遇策がたくさん存在してくるのです。少しでも負担を軽くするための優遇策をいくつかご紹介したいと思います。

1、住宅取得資金の贈与税非課税枠

家を建てる際に、どちらかの両親がマイホームの頭金を出してくれたというのはよく聞く話でもあります。ちなみに2014年中だと、住宅取得資金のための贈与であれば「省エネ性または耐震性を満たす住宅」は1000万円、「それ以外の住宅」は500万円の非課税枠だったのです。両親だけでなく、祖父母からの資金提供も対象であります。2000年から条件は少しずつ変わってはきていますが、これまで続いてきた住宅取得資金のための贈与税非課税枠は絶対に使わない手はないのです。

2、教育資金一括贈与の非課税枠

住宅資金ではありませんが、教育費に関しても祖父母から孫へ1500万円までが非課税となります。祖父母が孫の教育費を援助することで、結果的に家を建てるための家計負担を軽減してくれるという効果のために行った非課税枠です。こちらの教育資金一括贈与の非課税枠は、2015年12月31日までが手続きの期限だったのですが、2015年度の税制改正により2019年3月31日まで延長される予定ですので今ならではの活用ポイントでもあるのです。

土地も含めマイホームというのは、一度手に入れれば一生だけではなく子供や孫にまで残せる財産です。そのためにも失敗しないよう、必要な知識や情報を得る手段としてセミナーを多く活用していきましょう。

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