土地購入の代金に消費税はかからない

土地購入の代金に対して、消費税はかかりません。一方、建物購入の代金に対しては、消費税がかかります。不動産取引において支払う代金は高額です。必然的に消費税も高額となります。不動産購入における消費税の扱いについて、きちんと理解しておきましょう。

消費税とは

消費税とは、モノの販売やサービスの提供等に伴い、その対価を支払う人が国と自治体に納める税金のこと。以下の4つの条件を満たす取引において、原則、日本では消費税が課されることになっています。

  • 1.日本国内における取引
  • 2.商売を目的に行われる取引
  • 3.お金の支払いを伴う取引
  • 4.資産の譲渡・貸付、および、サービスの提供による取引

逆に言えば、これら4点のうち1点でも要件を満たしていない場合、消費者は、消費税を支払う必要はありません。

また、たとえ上記4点を満たした取引であったとしても、課税対象として馴染みにくい取引や、社会政策的に非課税とされた取引については、消費税が課せられることはありません。

消費税が課税される不動産関連の取引

不動産取引では、様々な局面において様々な事業者に対し消費税を支払うことになります。たとえば、以下のような支払い局面において、消費者は消費税を支払わなければなりません。

新築住宅の建物購入費用

新築住宅(注文住宅・分譲住宅・マンション)を購入する際、業者に支払う建物の代金に対しては、消費税が課せられます。

不動産売買の仲介手数料

土地や建物の売買において不動産仲介業者を利用した場合、その業者に支払う仲介手数料に対し消費税が課せられます。

住宅ローンの事務手数料

金融機関において住宅ローンを組む際、事務手数料が発生します。この事務手数料に対しても消費税がかかります。

司法書士への報酬料

購入した不動産を登記する際には、司法書士に手続きの代行を依頼するのが一般的。手続き代行にかかる報酬料に対しても、消費税が発生します。

事務所等の家賃

事務所や店舗など、商売を目的とした建物を賃借している場合、その家賃に対して消費税が課せられます。

住宅・事務所等のリフォーム費用

己所有の住宅・事務所・店舗などをリフォームする際、そのリフォーム料に対して消費税がかかります。

事業目的として販売される中古住宅の購入費用

商売を目的として中古住宅(戸建て・マンション等)については、これを購入する人が消費税を支払うことになります。通常、不動産会社が販売している中古物件が、これに該当します。

投資用物件の購入費用

投資用物件の売買いついては、売主が事業者であれ個人であれ営利目的(=商売)であることが明らかであるため、買主には消費税が課されます。

仲介手数料

不動産業者を通しての売買が一般的かと思いますが、その場合仲介手数料がかかります。そしてその仲介手数料もまた、課税対象です。つまり、仲介手数料が高い業者であればあるほど、税金も高くなります。

解体費用

リフォーム・リノベーションの場合、解体も必要になるかと思いますが、解体費用もまた、課税対象になります。解体業者を自分で用意するとしても、あるいは不動産業者が手配してくれるにせよ課税対象となります。

消費税が非課税となる不動産関連の取引

不動産関連の取引のうち、以下のような支払いの局面においては、消費税が非課税となります。

土地の購入代金

土地はモノの一種ではある一方、他のモノとは異なり、劣化するものではありません。劣化しない以上、他のモノとは異なり「消費」という概念が成り立ちません。消費税は、モノやサービスの「消費」を前提に課される税金です。ゆえに、土地に消費税は課されません。

住宅ローン返済に伴う利息

住宅ローン返済に伴う利息、また保証料については、課税の対象に馴染みにくいという理由で消費税が課されていません。

火災保険料

住宅ローンを組む際、金融機関から火災保険の加入を契約条件とされます。火災保険料についても、課税の対象に馴染みにくいという理由で、消費税は非課税です。

住居にかかる家賃や地代

住居は、国民が生活するうえでの根幹・土台です。これにかかる家賃・地代に対して消費税を課すことは社会政策上好ましくない、という理由で消費税が非課税となっています。

個人が売主となる中古住宅の購入費用

個人が売主となる中古住宅(戸建て・マンション等)については、通常、消費税は課されません。商売が目的ではないと見なされるからです。

税金

税金に税金はかけられません。二重税金は原則禁止です。ガソリンなど、実際には…という声もあるかと思いますが、基本的に税金に税金はかかりません。

地震保険料

地震保険料も非課税です。保険に関してもまた、基本的には非課税となっていますので、不動産購入時に加入することが多い地震保険料も非課税です。こちらで税金がかかっているようなことがないよう、しっかりと確認しておきましょう。

団体信用生命保険料

こちらもまた、税金はかかりません。団体信用生命保険もまた、「保険料」になりますので税金がかけられている場合、しっかりと指摘するようにしましょう。

管理費や修繕積立金

こちらも税金はかかりません。賃貸でも管理費には税金がかかりませんが、不動産を購入した際にも当然ですが、税金はかかりませんので、こちらもしっかりとチェックしておきましょう。

ざっくりと「土地は非課税で建物は課税」と考えておけば良い

不動産の取引に関する消費税の課税・非課税について、上記で細かく確認しました。

ただし、住居用の不動産をお探しの方は、これらについて過剰に細かく追求する必要はありません。ざっくりと「土地は非課税で建物は課税」と考えておけば、大きな齟齬はないでしょう。

  • 「土地だけを買う」…非課税
  • 「新築戸建てだけを買う」…課税
  • 「土地と新築戸建てを両方買う」…土地は非課税・建物は課税
  • 「新築マンションを買う」…課税

中古物件については、事業者から買う場合は課税されますが、個人から買う場合には課税されません。事業者から買う場合においても、土地代の部分については課税されません。以上の理解で十分です。

仲介手数料の払い過ぎに注意|手数料の算定方法を確認すること

不動産仲介業者を通じて不動産を購入する際、買主は業者に対して仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料の算定方法については、念のため業者から説明を受けるようにしましょう。業者が誤って仲介手数料を割高に計算している可能性があるからです。

消費税の増税に関する営業は冷静な判断を

2019年の10月から消費税が10%へとアップします。
2%の増税は、不動産のように高額な買物の場合、2%も十分に高額になります。
仮にですが、3,000万円の不動産を購入するとしても60万円の実質的な値上げになります。
決して小さな額ではないだけに、不動産屋としてもその点を突いてくることでしょう。
「増税する前に購入しておいた方が得ですよ」
という口説き文句で、まさに今がチャンスとばかりに迫ってくる不動産屋の営業マンも珍しくありませんが、果たして本当に得なのかどうかは、改めて冷静に考えなければなりません。
「値上げされるくらいなら」という心理が焦りを生み、実際にはそこまで欲しかったわけではない不動産を購入して後悔することになるよりも、増税されようとも納得できる不動産を購入した方が良いのは言うまでもありません。

2019年10月の増税の影響は?

2019年の増税が不動産業界に与える影響はといえば、2%と言えども決して小さな額ではない一方で、住宅ローン控除を現状の10年から15年に延ばす案も浮上しています。
つまり、決して増税前に飛び込む必要性はありませんし、駆け込み需要も実際にはそこまでではないとの予測もあります。
つまり、不動産業界の需給バランスはそこまで変動することがないとの声もあります。
もちろんあくまでも予測ですが、行政側としても前回の増税時に景気が大きく落ち込んだ反省を踏まえ、今回は税率こそ上がるものの、消費に影響のないようにと気を使っているのも事実ですので、前回の増税時程慌てる必要性は薄いでしょう。

「土地は非課税で建物は課税」の原則を思い出すこと

すでに説明した通り、土地代は消費税が非課税となります。それに対し建物代は消費税の課税対象となります。よって業者の中には、顧客に分かりやすいようにと親切心から、たとえば取引の内訳を次のように説明する場合があります。

【例】

  • 土地代:3300万円(非課税)
  • 建物代:2700万円(税込)
  • 総額:6000万円

確かに、買主が支払うべき不動産購入代金は総額6000万円です。一方で、買主が不動産仲介業者に支払うべき仲介手数料は、6000万円を基準に計算される訳ではありません。仲介手数料は、消費税を考慮しない金額を基準にして算定されるものだからです。

【消費税を考慮しない金額】

  • 土地代:3300万円(非課税)
  • 建物代:2500万円(税抜き)
  • 総額:5800万円

よって不動産仲介手数料は、5800万円を基準にして算出します。不動産仲介業者が計算を誤ることはないと思いますが、念のため、手数料の算出方法を担当者に確認してみるようにしましょう。

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